법인이 주택을 매매할 때 법인세와 추가과세 부담이 커질 수 있습니다. 특히 정부의 부동산 정책 변화로 인해 법인 명의의 주택 거래에 대한 과세 규정이 강화되면서 세금 부담이 더욱 증가하고 있습니다. 이에 따라 법인 주택 매매 시 적용되는 세금 구조를 명확히 이해하고, 추가 과세를 최소화할 수 있는 절세 전략을 활용하는 것이 중요합니다.
1. 법인세 – 법인 주택 매매 시 적용되는 세금
법인이 주택을 매매하면 일반적인 법인세와 함께 다양한 추가 과세 요소가 적용될 수 있습니다.
1) 법인세 기본 구조
법인이 주택을 매도 시 양도소득세가 아닌 법인세가 부과되며, 법인세율은 다음과 같습니다 (2023.1.1 이후)
- 과세표준 2억 원 이하: 9%
- 과세표준 2억 원 초과 ~ 200억 원 이하: 19%
- 과세표준 200억 원 초과 ~ 3000억 원 이하: 21%
- 과세표준 3,000억 원 초과: 24%
| 과세표준 | 법인세율 (2023.1.1~) |
| 2억원 이하 | 9% |
| 2억원 초과 ~ 200억원 이하 | 19% |
| 200억원 초과 ~ 3,000억원 이하 | 21% |
| 3,000억원 초과 | 24% |
2) 법인 주택 매매 시 법인세 부담 증가 요인
- 법인은 장기보유특별공제 혜택이 없음
- 양도세율 대신 법인세율이 적용되어 낮은 세율을 기대할 수 없음
- 주택 관련 세제 개편으로 인해 법인세 추가과세 규정 신설
2. 추가과세 – 법인 주택 매매 시 발생하는 추가 세금
1) 법인 주택 매각 시 양도차익 추가과세 (20%)
정부는 법인의 주택 투기 목적 보유를 방지하기 위해 2021년부터 법인이 보유한 주택을 매각할 경우 양도차익의 20%를 추가로 과세하는 규정을 시행하고 있습니다.
2) 법인 보유 주택에 대한 종합부동산세 중과
법인이 보유한 주택은 개인보다 높은 종합부동산세율이 적용됩니다.
- 법인의 주택 보유분에 대해 최소 3%에서 최대 6%의 종합부동산세율 적용
- 개인의 경우 1 주택자에게 공제 혜택이 있지만, 법인은 공제 없이 세율이 일괄 적용
3) 주택 취득세 중과세 (12%)
- 일반 주택 취득세: 1~3%
- 법인 주택 취득세: 12%
<명의에 따른 주택 세금 비교>
| 주택세금 | 개인(비사업자) | 개인 매매사업자 | 법인 매매사업자 |
| 취득세 | 기본세율 1~3% (다주택 중과 8~12%) |
12% (공시가 1억미만 1%) |
|
| 종부세 | 9억 공제 과세표준=(공시가 합산-공제액)*0.6 |
공제없음 과세표준=(공시가 합산*0.6) |
|
| 양도세 | 1년미만 70% (지방교육세7%) |
6~45% (종합소득세) |
법인세 9~24% (주택 추가과세 20%) |
3. 절세방법 – 법인 주택 매매 시 세금 부담 줄이는 전략
1) 법인세율이 낮은 구간에서 매각
매출과 순이익이 급증하는 해에는 주택 매각을 미루고, 소득이 낮은 해에 매각하여 법인세율을 낮출 수 있습니다.
2) 법인 지분 매각 방식 활용
법인이 주택을 직접 매각하는 대신, 법인 자체의 지분을 매각하는 방식을 활용할 수 있습니다.
3) 주택 용도 변경 활용
법인이 보유한 주택을 상업용 부동산(오피스, 상가 등)으로 용도 변경하면 주택 관련 추가과세를 회피할 수 있습니다.
4) 자회사를 통한 법인 매각 구조 활용
법인 A가 직접 주택을 보유하는 대신, 자회사 B를 설립하고 해당 자회사가 주택을 보유하도록 한 후, 주택을 매각하는 것이 아니라 자회사 B의 지분을 매각하는 방식을 활용할 수 있습니다.
5) 배당 대신 급여·퇴직금 활용
법인이 주택을 매각한 후 발생한 수익을 대표나 임직원에게 지급할 때, 배당보다는 급여나 퇴직금 지급을 활용하면 추가 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
결론
법인 주택 매매 시 법인세와 추가과세 부담을 줄이기 위해서는 매각 시점 조정, 지분 매각, 용도 변경, 자회사 활용, 급여 및 퇴직금 전략 등을 적절히 활용해야 합니다. 특히, 법인 명의 주택에 대한 세금 규제가 강화되고 있는 만큼, 장기적인 세금 절감 전략을 사전에 계획하는 것이 중요합니다.