서울시가 추진하는 '모아타운' 사업은 기존의 대규모 재개발과 달리, 노후 저층 주거지를 보다 신속하고 효율적으로 정비하기 위한 새로운 방식입니다. 기존의 뉴타운 사업은 사업 구역이 넓고, 진행 절차가 복잡해 상당한 시간이 소요되었습니다. 반면 모아타운은 소규모 주택 정비를 하나의 구역으로 묶어, 신속하게 개발이 이루어질 수 있도록 설계되었습니다.
하지만 모든 토지 및 주택 소유자가 재개발 이익을 공유할 수 있는 것은 아닙니다. 일정 요건에 해당하는 소유자는 ‘현금청산’ 대상이 되어, 보상금을 받고 사업에서 제외될 수도 있습니다. 그렇다면 모아타운에서 현금청산 대상자는 누구이며, 그 기준과 절차는 어떻게 될까요?
1. 모아타운이란? 서울시 정비사업 개요
서울시 모아타운 사업은 개별 필지 단위로 진행되는 기존의 소규모 정비사업과 차별화된 방식입니다. 여러 개의 필지를 하나의 정비구역으로 묶어 진행하는 것이 특징이며, 이를 통해 주거 환경 개선과 인프라 확충을 동시에 이루는 것을 목표로 하고 있습니다.
모아타운의 주요 특징은 다음과 같습니다.
- 소규모 정비방식: 기존 뉴타운이나 대규모 재개발과 달리, 상대적으로 빠르게 진행
- 주민 참여형 개발: 주민 동의를 바탕으로 진행되며, 사업 방식에 따라 조합 방식과 개별 정비 방식으로 구분
- 인프라 개선: 도로, 공원 등 기반 시설을 함께 정비하여 주거 환경 개선
모아타운 내에서 토지 또는 주택을 소유하고 있는 경우, 본인의 재산이 조합원 자격을 유지할 수 있는지, 아니면 현금청산 대상이 되는지를 미리 확인하는 것이 중요합니다.
2. 모아타운 현금청산 기준
모아타운에서 현금청산 대상자는 다음과 같은 경우에 해당합니다.
1) 관리처분계획 인가 이후 토지 및 주택 매입자
관리처분계획 인가 이후 부동산을 매입한 경우, 조합원이 될 수 없으며 현금청산 대상이 됩니다. 이는 개발이익을 노리고 뒤늦게 진입하는 투기 세력을 차단하기 위한 조치입니다.
2) 사업에 동의하지 않은 토지·건물 소유자
모아타운 사업은 주민 동의를 기반으로 추진됩니다. 만약 일정 비율 이상의 주민이 조합 설립에 동의하면 사업이 진행되는데, 이에 동의하지 않은 소유자는 현금청산 대상이 됩니다.
3) 조합원 자격을 상실한 경우
기존 조합원이었으나 사업 과정에서 지분을 처분하거나, 소유권을 이전한 경우 조합원 자격을 상실하여 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
4) 세입자 및 상가 임차인
주택 세입자는 원칙적으로 현금청산 대상이 아닙니다. 하지만 상가 세입자의 경우 영업 손실 보상을 받을 수 있으며, 이에 대한 별도의 보상 기준이 적용됩니다.
3. 현금청산 보상 절차
모아타운에서 현금청산이 확정되면 다음과 같은 절차로 보상이 진행됩니다.
1) 감정평가를 통한 보상금 산정
현금청산 금액은 두 곳 이상의 감정평가 기관이 평가한 금액의 평균으로 결정됩니다. 감정평가 기준은 사업시행인가일을 기준으로 한 시세를 반영합니다.
2) 보상 협의 진행
감정평가 결과를 바탕으로 보상 협의를 진행합니다. 보상금이 낮다고 판단될 경우, 이의 제기를 통해 재평가를 요청할 수 있습니다.
3) 보상금 지급 및 소유권 이전
보상금이 지급되면 해당 토지 및 건물은 조합으로 소유권이 이전됩니다. 합의가 이루어지지 않는 경우, 수용재결 절차를 거쳐 강제적으로 토지 보상이 진행될 수 있습니다.
결론: 모아타운 현금청산, 대상 여부 확인이 필수
서울시 모아타운 사업은 기존 뉴타운과 비교해 속도가 빠르고, 비교적 적은 비용으로 재개발이 가능하다는 장점이 있습니다. 하지만 모든 소유주가 재개발 이익을 누릴 수 있는 것은 아니며, 일정 기준에 따라 현금청산 대상이 될 수도 있습니다.
따라서 본인이 모아타운 내 토지를 보유하고 있다면, 조합원 자격을 유지할 수 있는지, 아니면 현금청산 대상이 되는지를 미리 확인하는 것이 중요합니다. 또한 감정평가 기준과 보상 절차를 충분히 이해하고, 불리한 조건이 발생하지 않도록 대비해야 합니다.