재개발·재건축 사업은 부동산 투자에서 큰 수익을 기대할 수 있는 분야지만, 수익성을 결정하는 여러 요소가 존재합니다. 그중 감정평가액, 비례율, 분담금은 조합원 및 투자자들이 반드시 고려해야 할 핵심 요소입니다. 감정평가액은 기존 부동산의 가치를 평가하는 기준이 되며, 비례율은 사업 후 배분되는 가치의 비율을 의미합니다. 또한 분담금은 사업 비용을 부담하는 중요한 항목으로, 투자자의 실익을 결정하는 데 큰 영향을 미칩니다.
1. 수익성 판단 (감정평가액)
재개발·재건축 사업에서 감정평가액은 기존 부동산의 가치를 책정하는 중요한 기준이 됩니다. 감정평가액이 높게 책정될수록 조합원이 받을 수 있는 이익이 증가할 가능성이 높아지지만, 반대로 감정평가액이 낮다면 예상보다 적은 몫을 받을 수도 있습니다. 감정평가액은 공인 감정평가사가 주변 시세, 거래 사례, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정합니다. 특히, 노후도가 높은 건물이라도 입지가 좋거나 향후 개발 가치가 높다면 감정평가액이 상대적으로 높게 산출될 가능성이 있습니다.
감정평가액은 조합원이 기존에 보유한 부동산의 가치를 평가한 금액으로 ‘종전자산평가금액’을 말합니다.
재개발·재건축이 완료되면 조합원은 새 아파트를 배정받게 되는데, 이때 조합원이 받게 될 신축 아파트의 가격에서 감정평가액 × 비례율을 뺀 금액이 분담금으로 산출됩니다. 따라서 감정평가액이 낮을수록 조합원이 부담해야 할 분담금이 증가하며, 감정평가액이 높으면 부담이 줄어들게 됩니다.
분담금 계산식:
신축 아파트 가격(조합원 분양가) - 기존 주택의 가치(감정평가액 × 비례율) = 분담금
1. 주택 유형에 따라 다르게 산출됩니다
1) 공동주택(빌라, 연립주택 등)
‘거래 사례 비교법’을 적용하여 주변에서 실제 거래된 유사한 조건의 매매 사례를 기준으로 평가합니다. 개발구역 내 부동산은 인근 지역보다 낮은 감정평가가 이루어지는 경우가 많습니다. 예를 들어, 실거래가가 5억 원인 경우 감정평가액이 4억 3,000만 원~4억 5,000만 원 수준으로 산정될 가능성이 큽니다.
2) 단독주택·다가구주택
토지 감정평가액과 건물 감정평가액을 각각 산정한 후 이를 합산하여 최종 감정평가액을 결정합니다.
- 토지 감정평가
표준지공시지가를 기준으로 위치, 주용도, 지목 등의 개별 요소를 반영하여 평가합니다. 일반적으로 토지의 감정평가액은 해당 토지의 개별공시지가와 비슷한 수준에서 책정되지만, 부동산 시장 상황에 따라 개별공시지가보다 높거나 낮게 평가될 수도 있습니다.
표준지 공시지가 × 지역 및 개별 요인 × 외부 요인 = 최종 토지 감정평가액
- 건물 감정평가
‘원가법’을 적용하여 건축 원가에서 감가상각을 반영한 후 잔존가치를 산정합니다. 철근콘크리트 건물의 경우 일반적으로 40년을 기준으로 감가상각이 진행되며, 40년이 지나면 잔존가치는 0원에 가깝지만 최소 몇백만 원의 평가액은 인정되는 경우가 많습니다.
2. 감정평가액과 분담금의 관계
감정평가액이 높으면 신규 분양가 대비 조합원 부담이 줄어들 수 있습니다. 예를 들어, 감정평가액이 5억 원이고 신축 아파트 예상 가격이 10억 원이라면, 조합원은 추가로 5억 원을 부담해야 합니다. 그러나 감정평가액이 7억 원이라면 분담금은 3억 원으로 줄어들어 투자 부담이 완화됩니다.
3. 감정평가액이 낮게 산정될 경우의 문제점
감정평가액이 낮게 평가되면 조합원은 더 많은 분담금을 내야 하며, 예상보다 낮은 금액으로 기존 부동산이 평가될 위험이 있습니다. 따라서 감정평가 절차에서 조합원들은 평가 결과를 꼼꼼히 검토하고, 필요하면 재평가 요청을 고려해야 합니다.
2. 수익성 판단 (비례율)
비례율은 재개발·재건축 사업에서 조합원이 받게 될 신축 아파트의 가치와 기존 부동산(종전자산)의 가치 간의 비율을 나타내는 지표입니다.
비례율 공식:
(종후자산평가액 – 총사업비) ÷ 종전자산평가액 × 100 = 비례율
비례율을 결정하는 주요 요소
- 종후자산평가액: 개발사업 완료 후 얻게 될 총수입으로 조합원 분양수입과 일반 분양수입을 합산한 값을 말합니다.
- 총사업비: 재개발·재건축 사업에 투입되는 모든 비용을 말하며, 크게 공사비와 기타 사업비로 구분됩니다.
- 공사비: 아파트를 신축하는 데 필요한 비용으로, 전체 사업비의 약 65~75%를 차지합니다.
- 기타 사업비: 설계비, 감리비, 보상비, 금융 비용, 예비비 등을 포함하며, 약 25~35%를 차지합니다.
3. 수익성 판단 (분담금)
재개발·재건축 사업에서 분담금은 조합원이 새 아파트를 배정받기 위해 부담해야 하는 비용을 의미합니다.
분담금 공식:
신축 아파트 가격(조합원 분양가) - 권리가액(감정평가액 × 비례율) = 분담금
1. 분담금과 추가 분담금 구분
- 분담금: 조합원이 원래 부담해야 하는 기본 금액(조합원 분양가 - 권리가액)
- 추가부담금: 사업 진행 중 예상보다 추가적으로 발생하는 비용
2. 감정평가액과 비례율이 분담금에 미치는 영향
조합원의 감정평가액이 높게 책정될수록 분담금 부담이 줄어들 가능성이 높습니다. 그러나 감정평가액이 낮다고 해서 반드시 불리한 것은 아닙니다. 감정평가액이 전반적으로 낮다면 상대적으로 비례율이 높아지는 효과가 발생할 수 있기 때문입니다. 따라서 감정평가액이 낮게 나왔다고 해서 반드시 불리하다고 단정 짓기보다는 비례율과 종후자산가치를 함께 고려하는 것이 중요합니다.