다주택자 취득세, 1주택자와 다른 점 (중과 기준, 중과세율, 주의사항)

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지난번에는 내 집 마련의 첫걸음인 '부동산 취득세'의 기본적인 내용을 알아보았습니다.

이번에는 여러 채의 주택을 소유하고 계시거나, 추가 주택 구매를 고려하시는 분들이라면 반드시 알아야 할 다주택자 취득세에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

특히 1주택자 취득세와 어떤 차이가 있고, 왜 더 높은 세금을 내게 되는지 중과 기준, 세율, 그리고 주의사항을 중심으로 설명해 드리겠습니다.

1. 다주택자 취득세, 왜 더 내나요? (중과세의 이해)

다주택자 취득세 중과는 부동산 투기 수요를 억제하고 주택 시장 안정화를 목표로 도입된 제도입니다.

주택을 여러 채 소유할수록 주거 목적보다는 투자 목적이 강하다고 보고 더 높은 세율을 적용하는 것이죠.

참고 법령

다주택자 취득세 중과: 「지방세법」 제13조의2 (주택 유상거래 취득세율 특례)

2. 다주택자 취득세, 얼마나 달라지나요? (중과세율)

먼저, 1주택자가 주택을 취득할 때는 주택가액에 따라 1%에서 3%의 일반세율이 적용됩니다.

하지만 다주택자의 경우, 주택을 취득하는 시점의 보유 주택 수와 해당 주택이 위치한 **지역(조정대상지역 여부)에 따라 세율이 크게 달라지며, 이는 1주택자와 확연한 차이를 보입니다.

구분	보유 주택 수	조정대상지역 내 취득	비조정대상지역 내 취득
개인	2주택	8%	1% ~ 3% (일반세율)
개인	3주택 이상	12%	8% (3주택), 12% (4주택 이상)
법인	주택 수 무관	12%	12%

* 위 세율은 취득세 외 지방교육세, 농어촌특별세가 별도로 부과될 수 있습니다.

* 2024년 3월 현재 조정대상지역은 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4곳입니다. (정책 변경에 따라 변동 가능)

💡 알아두면 좋아요!

조정대상지역: 정부가 부동산 시장의 과열을 막기 위해 지정한 특정 지역.
비조정대상지역: 조정대상지역 외의 모든 지역.
법인 취득: 법인이 주택을 취득하는 경우 주택 수나 지역과 관계없이 높은 중과세율이 적용됩니다.

💡 다주택자 취득세 계산 예시
실제 사례를 통해 다주택자 취득세가 어떻게 계산되는지 살펴보겠습니다.

사례: 현재 1주택을 보유한 A씨가 조정대상지역 내 5억 원짜리 아파트를 추가로 취득하여 2주택자가 되는 경우

적용 세율: 조정대상지역 2주택 취득세율 8%

취득세 계산: 5억 원 (취득가액) × 8% (취득세율) = 4,000만 원

추가 세금: 지방교육세 (취득세의 10%, 400만 원) 및 농어촌특별세 (취득세의 0.2%, 100만 원)가 별도로 부과될 수 있습니다.

총 예상 세액: 4,000만 원 + 400만 원 + 100만 원 = 4,500만 원

※ 위 예시는 단순 계산이며, 실제 세액은 취득가액, 면적, 기타 감면 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

3. 주택 수 산정 시 주의사항 및 변형 사례

다주택자 취득세 중과 여부를 판단할 때 '주택 수'를 어떻게 세는지가 매우 중요하며,

특정 상황에서는 예외가 적용될 수 있습니다.

(1) 주택 수에 포함되는 자산

다음 항목들이 주택 수에 포함될 수 있으니 주의 깊게 확인해야 합니다.

주택: 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 일반적인 주택.
주택분양권: 아파트 등을 분양받을 수 있는 권리.
조합원입주권: 재개발·재건축 조합의 입주권.
주거용 오피스텔: 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다.
(단, 2020년 8월 11일 이전 매매계약 체결분은 제외)

(2) 중과세 예외 및 완화 변형 사례

모든 다주택자에게 무조건 중과세율이 적용되는 것은 아닙니다.

다음과 같은 경우에는 중과세율이 적용되지 않거나 완화될 수 있습니다.

일시적 2주택 (이사/학업/취업 등):
- 기존 주택을 보유한 상태에서 이사, 학업, 취업 등으로 인해 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 되는 경우입니다.
- 신규 주택 취득 후 일정 기간(예: 3년 이내) 내에 기존 주택을 처분하면 1주택자와 동일한 일반세율이 적용될 수 있습니다.
- 근거 조항: 「지방세법 시행령」 제28조의4 (주택 수 계산의 예외 등)
지방 저가주택 취득:
- 2025년 1월 2일 이후 취득하는 지방 소재 공시가격 2억 원 이하 주택은 다주택자 중과세율 적용에서 제외될 수 있습니다.
- 이는 지방 주택 시장 활성화를 위한 정책적 완화 조치입니다.
- 근거 조항: 「지방세법 시행령」 개정안 (2025년 1월 2일 시행 예정)
상속 주택 취득:
- 상속으로 인해 주택을 취득하는 경우, 상속 개시일로부터 일정 기간(예: 5년) 동안은 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 있을 수 있습니다.
- 이는 비자발적인 주택 취득에 대한 부담을 줄여주기 위함입니다.

✨ 핵심 포인트

다주택자 취득세는 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 크게 달라집니다.
주택 수 산정 시 오피스텔, 분양권 등도 포함될 수 있으니 주의하세요.
일시적 2주택, 지방 저가주택 등 예외 규정을 반드시 확인하세요.

비비드 Note

다주택자 취득세는 단순히 표면적인 세율만 보고 판단해서는 안 됩니다.

특히 '일시적 2주택'처럼 명확한 요건을 갖추면 중과를 피할 수 있는 절세 기회가 있음에도, 많은 분들이 이를 놓쳐 불필요한 세금을 납부하는 안타까운 경우가 많습니다.

또한, 최근 완화되는 지방 저가주택 규정이나 주택 수 산정 시 오피스텔, 분양권, 상속 주택 포함 여부 등 복잡한 예외 규정들이 있으니 반드시 본인의 상황을 정확하게 진단하고, 그에 맞는 세금 전략을 수립하는 것이 핵심입니다.

정책 변화에 대한 꾸준한 관심으로 현명한 부동산 투자를 하시길 바랍니다.

*본 자료는 일반적인 세법 정보를 제공하며, 법령 개정 및 유권해석에 따라 내용이 변경될 수 있습니다. 개별 상황에 따른 세법 적용은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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