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부동산 증여는 가족 간 자산을 이전하는 중요한 방법이지만, 많은 분들이 증여세에만 집중하고 취득세는 간과하기 쉽습니다.
그러나 증여로 부동산을 취득하는 경우에도 별도의 취득세가 발생하며, 이는 양도소득세나 증여세와는 다른 과세 체계를 가집니다.
오늘은 「지방세법」을 근거로 증여로 인한 부동산 취득세의 핵심 요건과 세율을 자세히 알아보고,
특히 증여세와 다른 점은 무엇인지, 그리고 특정 상황에서 적용될 수 있는 저율 과세 요건은 무엇인지
심층적으로 분석해 드리겠습니다.
1. 증여 부동산 취득세, 증여세와 다른 이유 (제도 취지 및 차이점)
부동산 증여 시 발생하는 세금은 크게 두 가지로 나뉩니다.
바로 증여세(국세)와 취득세(지방세)입니다.
이 둘은 과세 주체, 과세 목적, 과세 표준 등이 명확히 구분됩니다.
(1) 과세 목적 및 주체
- 증여세: 증여를 통해 무상으로 재산이 이전될 때 발생하는 재산의 무상이전 자체에 대한 세금입니다.
- 국세청에서 부과하는 국세입니다. (「상속세 및 증여세법」 근거)
- 취득세: 부동산 등 특정 자산을 취득하는 행위 자체에 대해 부과하는 세금입니다.
- 취득자가 소유권을 이전받으면서 내는 지방세입니다. (「지방세법」 근거)
즉, 증여세는 '무상으로 재산이 넘어가는 것'에 대한 세금이고, 취득세는 '부동산을 취득하는 행위'에 대한 세금으로,
발생 원인은 같지만 각각 다른 관점에서 부과됩니다.
(2) 과세표준의 차이
- 증여세: 증여 재산의 시가를 기준으로 합니다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 가액을 의미하며, 유사 매매사례가액, 감정가액 등이 활용됩니다.
- 취득세: 취득 당시의 시가표준액을 기준으로 합니다. 시가표준액은 지방세법에 따라 정해지는 금액으로, 보통 시세보다는 낮은 금액으로 공시됩니다. (예: 아파트 공시가격, 개별주택가격, 개별공시지가 등)
이처럼 증여세와 취득세는 과세표준을 산정하는 기준이 다르므로, 이 점을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.
2. 증여 부동산 취득세 핵심 요건 및 세율
증여로 인한 취득세는 「지방세법」 제11조 제1항 제2호에 따라 다음과 같은 세율이 적용됩니다.
(1) 일반적인 증여 취득세율
| 취득 유형 | 취득세율 (농지 외) | 취득세율 (농지) | 적용 대상 |
| 증여 (비영리사업자) | 2.8% (지방교육세 포함 3.16%) | 2.8% (지방교육세 포함 3.16%) | 종교, 자선, 학술, 사회복지 등 비영리사업자 |
| 증여 (그 외 일반) | 3.5% (지방교육세 포함 3.82%) | 3.5% (지방교육세 포함 3.82%) | 개인 간 증여 (배우자, 직계존비속 포함) |
참고: 지방교육세는 취득세액의 0.2%로 추가됩니다. (농어촌특별세는 감면세액이 발생할 경우에만 부과)
(2) 저율 과세 요건 심화 (2.3% 적용 사례)
특정 취득 유형의 경우, 증여 취득세율이 아닌 일반 상속 세율과 유사한 2.3% (지방교육세 포함 2.56%)가 적용되는 경우가 있습니다. 이는 비자발적 또는 형식적 소유권 이전에 해당하기 때문입니다.
- 공유물 분할: 여러 명이 공동 소유하던 부동산을 각자의 지분대로 분할하여 단독 소유로 전환하는 경우 (새로운 취득이 아닌 기존 지분의 정리로 간주)
- 합유물 분할: 합유 재산을 분할하는 경우.
- 총유물 분할: 총유 재산을 분할하는 경우.
- 건축물의 분할 취득: 하나의 건축물을 두 개 이상으로 분할하여 취득하는 경우 등.
이러한 경우에는 「지방세법」 제15조 제1항 제3호에 따라 2.3%의 낮은 세율이 적용되므로, 증여 등 무상 취득 형태가 아닌 다른 법적 형태를 띠는 경우 반드시 세율을 확인해야 합니다.
3. 복잡 사례 분석 (Q&A)
증여 부동산 취득세는 다양한 상황에서 혼동될 수 있습니다.
국세세법상담 Q&A 사례를 통해 주요 쟁점을 살펴보겠습니다.
(1) 부담부 증여 시 취득세 계산
Q: 자녀에게 아파트를 증여하면서 대출금(채무)을 자녀가 승계하는 '부담부 증여'를 했습니다.
이 경우 취득세는 어떻게 계산되나요?
A: 부담부 증여는 유상 부분과 무상 부분으로 나누어 취득세가 부과됩니다.
- 채무 인수액(유상 부분): 채무액에 해당하는 부분은 매매(유상 취득)로 간주되어,
- 해당 금액에 대해 유상 취득세율(주택의 경우 1~4%)이 적용됩니다.
- 채무를 제외한 재산 가액(무상 부분): 나머지 순수 증여 부분에 대해서는 증여 취득세율(3.5%)이 적용됩니다.
따라서 부담부 증여는 취득세 측면에서 일반 증여보다 복잡한 계산이 필요합니다.
(2) 증여 계약 해지 시 취득세 환급 여부
Q: 부동산 증여 계약을 체결하고 취득세까지 납부했는데, 나중에 증여 계약을 해지했습니다.
납부했던 취득세를 환급받을 수 있나요?
A: 원칙적으로 환급받기 어렵습니다. 「지방세법」상 취득세는 취득 행위 자체에 부과되는 세금으로,
소유권 이전이 완료된 후 계약이 해지되더라도 취득 행위는 이미 발생한 것으로 간주합니다.
대법원 판례도 이를 지지합니다.
- 다만, 소유권 등기를 하기 전 계약이 해지되어 원상회복되고, 법정 신고기한 내에 증여 사실을 취소하는 등
- 예외적인 경우에는 환급이 가능한 경우도 있습니다. 이는 매우 엄격한 요건을 따르므로 반드시 전문가와 상담해야 합니다.
(3) 부부/직계존비속간 증여 시 취득세율
Q: 부부 또는 자녀에게 증여할 때 취득세율이 다른가요? 증여세는 공제 혜택이 있던데…
A: 취득세율은 증여자(누가 주는지)와 수증자(누가 받는지)의 관계에 따라 달라지지 않습니다.
부부, 직계존비속 간의 증여 또한 일반적인 개인 간 증여에 해당하여 3.5%의 취득세율이 적용됩니다.
- 증여세는 배우자 간 6억 원, 직계존비속 간 5천만 원(미성년자 2천만 원) 등 공제 한도가 있지만,
- 이는 증여세(국세)에 대한 것이며, 취득세(지방세)에는 해당 공제가 적용되지 않습니다.
💡 알아두면 좋아요!
부동산 증여는 증여세와 취득세 외에도 양도소득세(특히 부담부 증여 시) 등 다양한 세금 문제를 고려해야 하는 복잡한 절세 계획의 일환입니다. 단순히 증여세만 고려하여 실행할 경우, 예상치 못한 취득세 부담이나 기타 세금 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 부동산 증여를 계획하고 있다면, 반드시 증여세, 취득세, 양도소득세 등 종합적인 세금 관점에서 세무 전문가와 충분히 상담하여 최적의 방안을 모색하고 실행하는 것이 중요합니다.
비비드 Note
증여를 통한 부동산 이전은 단순한 소유권 변경을 넘어, 세법적 관점에서 면밀한 검토가 필요한 영역입니다.
특히 증여세와 별개로 발생하는 취득세는 그 세율과 과세표준이 다르며, 경우에 따라 저율 과세 혜택을 받을 수도 있습니다.
무엇보다 부담부 증여, 계약 해지 등 복잡한 상황에서는 세금 계산 방식이 크게 달라질 수 있으므로 주의를 요합니다.
*본 자료는 일반적인 세법 및 부동산 정보를 제공하며, 법령 개정 및 유권해석에 따라 내용이 변경될 수 있습니다.
개별 상황에 따른 세법 적용은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.