모아타운 현금청산 (기준, 보상절차)

서울시 모아타운 사업의 모든 소유주가 조합원이 되는 건 아닙니다. 관리처분계획 인가일 이후 매입자, 사업에 동의하지 않은 소유주 등은 현금청산 대상입니다. 감정평가를 거쳐 보상금을 받고 사업에서 제외되는 현금청산 기준과 절차및 실제 질문을 알아봅니다.

 

 

서울시가 추진하는 '모아타운' 사업은 기존의 대규모 재개발과 달리, 노후 저층 주거지를 보다 신속하고 효율적으로 정비하기 위한 새로운 방식입니다. 기존의 뉴타운 사업은 사업 구역이 넓고, 진행 절차가 복잡해 상당한 시간이 소요되었습니다. 반면 모아타운은 소규모 주택 정비를 하나의 구역으로 묶어, 신속하게 개발이 이루어질 수 있도록 설계되었습니다.

 

하지만 모든 토지 및 주택 소유자가 재개발 이익을 공유할 수 있는 것은 아닙니다. 일정 요건에 해당하는 소유자는 ‘현금청산’ 대상이 되어, 보상금을 받고 사업에서 제외될 수도 있습니다. 그렇다면 모아타운에서 현금청산 대상자는 누구이며, 그 기준과 절차는 어떻게 될까요? 

 

 

1. 모아타운이란? 뉴타운과 다른점

서울시 모아타운 사업은 개별 필지 단위로 진행되는 기존의 소규모 정비사업의 한계를 극복하기 위해 도입되었습니다. 이는 서울시장이 직접 발표하고 관리하는 공식적인 도시재생사업 모델입니다.

 

여러 개의 필지를 하나의 정비구역으로 묶어 진행하는 것이 특징이며, 이를 통해 주거 환경 개선과 인프라 확충을 동시에 이루는 것을 목표로 하고 있습니다.

• 소규모 정비방식: 기존 뉴타운이나 대규모 재개발과 달리, 사업 구역이 작아 사업 추진 속도가 빠르며, 복잡한 이해관계 조정이 상대적으로 수월합니다.
• 주민 참여형 개발: 주민들의 자발적 동의를 바탕으로 진행되며, 도로와 공원 등 기반 시설을 통합적으로 정비합니다.
• 통합적 인프라 개선: 개별 사업지에서는 어려웠던 기반 시설을 함께 정비함으로써, 주거 환경의 질을 획기적으로 높이는 것이 특징입니다.

모아타운 내에서 토지 또는 주택을 소유하고 있는 경우, 본인의 재산이 조합원 자격을 유지할 수 있는지, 아니면 현금청산 대상이 되는지를 미리 확인하는 것이 중요합니다.

 

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'모아타운'은 하나의 큰 정비 구역 명칭이고, 그 안에 개별적으로 추진되는 소규모 정비사업을 '모아주택'이라고 부릅니다. 이 둘은 서로 다른 개념이므로 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.

 

 

2. 모아타운 현금청산 기준: 누구에게 적용되나?

현금청산이란 재개발 사업에 참여하지 않거나, 조합원 자격을 상실한 토지 및 건물 소유자에게 현금으로 보상하는 절차를 의미합니다. 모아타운에서 현금청산 대상자가 되는 주요 기준은 다음과 같습니다.

 

1) 관리처분계획 인가일 이후 매입자

관리처분계획 인가일 이후 부동산을 매입한 경우, 조합원이 될 수 없으며 원칙적으로 현금청산 대상이 됩니다. 이는 개발이익을 노리고 뒤늦게 진입하는 투기 세력을 차단하기 위한 법적 조치입니다.

 

2) 사업에 동의하지 않은 토지·건물 소유자

모아타운 사업은 주민 동의를 기반으로 추진됩니다. 만약 일정 비율 이상의 주민이 조합 설립에 동의하면 사업이 진행되는데, 이에 동의하지 않은 소유자는 매도청구 대상이 됩니다. 조합은 매도청구권을 행사하여 법적으로 해당 부동산을 강제로 매수할 수 있으며, 이 경우 소유자는 현금청산 절차를 밟게 됩니다.

 

3) 조합원 자격을 상실한 경우

기존 조합원이었으나 사업 과정에서 지분을 처분하거나, 소유권을 이전한 경우 조합원 자격을 상실하여 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 특히 투기과열지구로 지정된 지역에서는 조합설립인가일 이후 지위를 양도할 경우 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

 

4) 나대지(빈 땅) 소유자 또는 지분 소유자

토지만 소유하고 있거나, 기준면적 이하의 작은 지분만 소유하고 있는 경우에도 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 사업의 효율성을 위해 너무 작은 면적의 토지 소유자에게는 조합원 자격이 주어지지 않을 수 있기 때문입니다. 이 경우 해당 부동산의 권리가액이 조합의 최소 분양주택 규모를 취득하기에 현저히 부족한 경우에 해당합니다.

 

5) 세입자 및 상가 임차인

주택 세입자는 원칙적으로 현금청산 대상이 아닙니다. 하지만 상가 세입자의 경우 영업 손실 보상을 받을 수 있으며, 이에 대한 별도의 보상 기준이 적용됩니다.

 

 

3. 현금청산 보상 절차

현금청산은 단순히 돈을 받는 것으로 끝나지 않습니다. 법률에 기반한 복잡한 절차를 거치게 되므로, 각 단계별로 자신의 권리를 명확히 이해하고 대비하는 것이 중요합니다.

 

1) 감정평가를 통한 보상금 산정

현금청산 금액은 두 곳 이상의 감정평가 기관이 평가한 금액의 평균으로 결정됩니다. 이 감정평가 기준은 사업시행인가일을 기준으로 한 시세를 반영합니다. 이는 재개발 사업의 특성상 인가일 이후 급격한 부동산 가치 상승이 발생할 수 있기 때문에, 투기적 요인을 배제하기 위함입니다. 소유자는 조합이 선정한 감정평가사 외에 본인이 원하는 감정평가사를 1명 더 선정할 수 있는 권리가 있습니다.

 

2) 보상 협의 진행

감정평가 결과를 바탕으로 조합과 소유자 간에 보상 협의를 진행합니다. 이 과정에서 보상금액, 이전 시기 등 구체적인 조건들을 조율하게 됩니다. 만약 보상금이 낮다고 판단되거나 협의가 원활하게 진행되지 않는다면 다음 단계로 넘어갑니다.

 

3) 수용재결 및 소송

협의가 결렬되면 조합은 관할 토지수용위원회에 수용재결을 신청할 수 있습니다. 수용재결은 공익사업을 위해 개인의 재산권을 강제적으로 수용하는 행정 절차로, 토지수용위원회의 심의를 통해 보상금이 결정됩니다. 만약 소유자가 수용재결 결정에 불복할 경우, 90일 이내에 행정소송을 제기하여 보상금 증액을 요구할 수 있습니다.

 

4) 보상금 지급 및 소유권 이전

보상금이 지급되면 해당 토지 및 건물은 조합으로 소유권이 이전됩니다. 합의가 이루어지지 않는 경우, 수용재결 절차를 거쳐 강제적으로 토지 보상이 진행될 수 있습니다.

 

 

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4. 자주 묻는 실제 질문 Q&A

Q1. 현금청산 보상금액은 어떻게 결정되나요? 제 생각보다 낮게 나오면 어떻게 하죠?

A1. 현금청산 보상금은 사업시행인가일을 기준으로 두 곳 이상의 감정평가기관이 평가한 금액의 평균으로 결정됩니다. 만약 보상금이 만족스럽지 않다면, 먼저 조합과 협의를 진행할 수 있습니다. 협의가 원만하지 않을 경우 수용재결 절차를 통해 보상금 증액을 요청할 수 있으며, 그래도 만족하지 못하면 행정소송을 통해 다툴 수 있습니다. 소유자는 조합이 선정한 감정평가사 외에 본인이 추천한 감정평가사 1명을 추가할 권리가 있습니다.

 

Q2. 관리처분계획 인가일 이후에 주택을 사면 왜 현금청산 대상이 되나요?

A2. 관리처분계획 인가일은 재개발 사업의 조합원 자격을 판단하는 매우 중요한 기준점입니다. 이 시점 이후에 부동산을 매입하는 행위는 투기적인 목적이 있다고 간주되기 때문에, 법적으로 조합원 지위를 인정해주지 않는 것이 원칙입니다. 이는 기존 조합원의 재산권을 보호하고, 투기 세력의 유입을 막아 사업의 안정성을 확보하기 위한 조치입니다.

 

Q3. 모아타운 사업에 끝까지 반대하면 어떻게 되나요? 그냥 제 집에서 계속 살 수 없나요?

A3. 모아타운 사업은 주민 동의를 기반으로 추진되지만, 일정 비율 이상의 동의를 얻어 사업이 진행되면 조합은 사업에 반대하는 소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 조합이 원활하게 사업을 추진하기 위해 법적으로 부여받은 권리입니다. 결국, 협의에 응하지 않으면 수용재결을 거쳐 법적인 절차에 따라 강제로 현금청산이 진행될 수 있으며, 해당 부동산은 조합으로 소유권이 이전되게 됩니다.

 

 

비비드 Note: 모아타운 현금청산, 반드시 알아야 할 핵심 내용

재개발, 재건축 그리고 모아타운과 같은 정비사업은 복잡한 법적 절차와 이해관계가 얽혀 있습니다. 특히 현금청산은 조합원으로서의 재산권 행사 기회를 상실하게 만드는 중대한 사안이므로, 다음과 같은 핵심 내용을 반드시 기억해야 합니다.

시기(관리처분계획 인가일)의 중요성: 모아타운 현금청산의 가장 중요한 기준은 관리처분계획 인가일입니다. 이 날짜 이후에 부동산을 매입하면 현금청산 대상이 될 가능성이 매우 높으므로, 투자 전에 반드시 확인해야 합니다.
매도청구권의 이해: 사업에 동의하지 않아도 조합은 매도청구권을 통해 법적으로 부동산을 매수할 수 있습니다. 이는 사업의 원활한 추진을 위한 법적 근거이며, 이에 따른 현금청산 절차가 진행됩니다.
협의와 불복 절차: 보상금액에 만족하지 못할 경우, 단순히 거부하는 것보다는 재평가, 수용재결, 행정소송 등 법적으로 정해진 절차를 활용하여 자신의 권리를 적극적으로 주장해야 합니다.

 

 

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 상황에 따라 적용 방법이 달라질 수 있습니다. 이 글의 정보에 기반한 결정에 대해 글 작성자는 책임을 지지 않습니다.