1세대 1주택, 양도소득세 비과세 총정리

 

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1세대 1주택 양도소득세 비과세는 많은 분들에게 가장 중요한 절세 수단입니다. 하지만 단순히 '집 한 채를 2년 이상 보유'하면 된다는 상식만으로는 복잡한 세법 개정 내용을 모두 담아낼 수 없습니다. 특히 주택을 취득한 시기와 지역에 따라 보유 및 거주 요건이 달라지므로, 이를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

 

오늘은 과거부터 현재까지의 세법 흐름을 바탕으로 1주택 비과세의 핵심 요건들을 심도 있게 파고들어 보겠습니다. 최근 개정된 비과세 기준금액과 보유·거주 기간의 비교 분석을 통해, 독자 여러분의 현명한 의사결정을 돕겠습니다.

 

 

1. 1세대 1주택 비과세의 기본 요건

1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 기본적으로 세 가지 요건을 충족해야 합니다.

• 1세대 요건: 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대를 의미합니다.
• 1주택 요건: 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고 있어야 합니다.
• 보유 및 거주 기간 요건: 2년 이상의 보유 기간과 거주 기간을 충족해야 합니다.

이 중 가장 복잡하고 중요한 부분이 바로 '보유 및 거주 기간' 요건입니다. 특히 주택 취득 시점에 따라 적용되는 규정이 달라지므로, 아래 표를 통해 자신의 상황을 정확히 확인하는 것이 필수입니다.

 

 

2. 취득 시기별 보유/거주 기간

1세대 1주택 비과세 요건은 부동산 정책의 변화에 따라 지속적으로 개정되었습니다. 다음 표를 통해 주택 취득 시기별로 어떤 요건이 적용되는지 한눈에 파악할 수 있습니다.

구분	보유 기간	거주 기간	비고
2017.8.2. 이전 취득 주택	2년 이상	거주 요건 없음	조정대상지역 여부와 무관
2017.8.3. 이후 취득 주택	2년 이상	2년 이상	취득 당시 조정대상지역에 있는 주택에 한함

 

핵심은 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택 중, 취득 당시 조정대상지역에 있었다면 '2년 이상 거주' 요건이 추가되었다는 점입니다. 만약 2017년 8월 3일 이후 취득했더라도 취득 당시 비조정대상지역에 위치한 주택이라면, 2년 보유 요건만 충족하면 비과세를 받을 수 있습니다.

양도가액 12억 원 초과 고가주택의 경우 비과세 기준을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다. 이 경우 양도차익의 계산 방법이 달라지므로, 양도 전 반드시 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

 

💡 알아두면 좋아요!

'1세대'의 판단은 양도일 현재를 기준으로 합니다. 다만, 양도일 현재 1주택이라도 과거 2주택 이상을 보유한 이력이 있다면 일시적 2주택 등 예외 규정을 꼼꼼히 확인해야 합니다

3. 일시적 2주택 특례 (갈아타기 전략)

새로운 집으로 이사하기 위해 일시적으로 2주택이 된 경우, 일정 요건을 충족하면 먼저 양도하는 종전 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

이 요건은 과거 정책에 따라 여러 차례 변경되었으므로, 주택 취득 시점별 양도 기한을 비교한 아래 표를 통해 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

신규 주택 취득 시기	종전 주택 양도 기한	종전/신규 주택 지역
2018.9.13. 이전	3년 이내	지역 무관
2018.9.14. ~ 2022.5.9.	2년 이내	종전/신규 모두 조정대상지역
	3년 이내	그 외 (비조정대상지역 포함)
2022.5.10. 이후	3년 이내	지역 무관 (현행 규정)

 

[현행 2025년 8월 기준 요건]

• - 종전 주택이 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족한 후 신규 주택을 취득해야 합니다.
• - 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다.

[근거 법령]
소득세법 시행령 제155조 제1항

 

 

✨ 핵심 포인트!

1세대 1주택 비과세의 가장 중요한 판단 기준은 주택의 취득 시점입니다. 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 '취득 당시 조정대상지역'에 속해 있었다면 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주 요건도 반드시 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

4. 국세세법상담 (Q&A)

Q1: 2017년 8월 3일 이전에 취득한 주택은 무조건 2년 보유만 하면 되나요?

A1: 네, 맞습니다. 2017년 8월 2일까지 취득한 주택은 양도 당시 조정대상지역 여부와 상관없이 2년 보유만으로 비과세 요건을 충족합니다.

Q2: 취득 당시 비조정대상지역이었던 주택이 양도 당시 조정대상지역으로 바뀌면 거주 요건을 충족해야 하나요?

A2: 아닙니다. 거주 요건은 '취득 당시' 조정대상지역에 있는 주택에만 적용됩니다. 따라서 취득 당시 비조정대상지역이었다면, 2년 보유만 충족하면 됩니다.

Q3: 보유 기간은 언제부터 계산되나요?

A3: 보유 기간은 해당 주택의 '취득일'부터 '양도일'까지를 기준으로 계산합니다. 이 때 취득일은 잔금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 의미하며, 상속받은 주택의 경우 상속개시일(사망일)부터 보유 기간이 시작됩니다.

5. 실력 다지기 (Quiz)

Q1. 2018년 5월에 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 있었다면, 양도소득세 비과세를 받기 위해 필요한 요건은 무엇인가요?

2년 보유만 충족하면 됩니다.

2년 거주만 충족하면 됩니다.

2년 보유와 2년 거주를 모두 충족해야 합니다.

 

해설: 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택으로, 취득 당시 조정대상지역에 있었으므로 2년 보유와 2년 거주 요건을 모두 충족해야 합니다.

Q2. 일시적 2주택 특례를 적용받으려는 경우, 종전 주택을 양도해야 하는 기간은 신규 주택 취득일로부터 몇 년 이내인가요? (일반적인 경우)

1년 이내

2년 이내

3년 이내

 

해설: 현재는 종전 주택과 신규 주택의 지역 여부와 관계없이 3년 이내에 양도해야 특례를 받을 수 있습니다.

Q3. 양도가액 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우, 1세대 1주택 비과세 혜택은 어떻게 적용되나요?

양도차익 전체에 대해 양도소득세가 과세됩니다.

12억 원 초과분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

비과세 요건을 충족하면 전액 비과세됩니다.

 

해설: 1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억 원까지 적용됩니다. 12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세되며, 양도차익 전체가 과세되는 것은 아닙니다.

 

비비드 Note

세법은 시대의 흐름과 부동산 정책에 따라 끊임없이 변화합니다. 특히 1세대 1주택 비과세 제도는 주택 가격 상승과 부동산 투기 억제를 위해 지속적으로 요건이 강화되어 왔습니다. 과거에는 2년 보유만으로 비과세가 가능했지만, 거주 요건이 추가되고 비과세 금액 기준도 상향되는 등 복잡성이 커졌습니다.

 

일시적 2주택 특례의 양도 기한이 지역과 상관없이 3년으로 통일된 것 역시 정책 변화의 한 예입니다. 이러한 맥락을 이해하면, 단순히 세법 조항을 암기하는 것을 넘어 왜 이러한 변화가 생겼는지를 파악할 수 있어 더 현명한 절세 전략을 세울 수 있습니다.

*세법은 수시로 개정될 수 있으며 개인의 구체적인 상황에 따라 세법 적용이 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 이 글의 정보에 기반한 결정에 대해 글 작성자는 책임을 지지 않습니다.