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종합부동산세는 다주택자에게만 해당된다는 인식이 강했지만, 최근 몇 년간 부동산 가격 상승으로 인해 1세대 1주택자도 종부세 납부 대상이 되는 경우가 늘고 있습니다. 하지만 정부는 1세대 1주택자의 주거 안정성을 위해 다양한 세제 혜택을 제공하고 있습니다. 오늘은 1세대 1주택자에게 적용되는 특별 공제(세액공제, 고령자/장기보유 공제)와 함께 공동명의 주택의 종부세 절세 전략까지 상세히 알아보겠습니다.
1. 1세대 1주택자 종부세 (기본 공제 및 특례)
1세대 1주택자는 종부세 계산 시 다른 다주택자들과 다른 특별한 공제 혜택을 적용받습니다. 이는 주택을 투기 목적이 아닌 실거주 목적으로 보유하는 1세대 1주택자의 세 부담을 경감하기 위한 취지입니다.
- 기본 공제액 상향: 다주택자의 기본 공제액은 9억 원이지만, 1세대 1주택자는 공시가격 합산액에서 **12억 원**을 기본 공제하고 과세표준을 계산합니다. 이 공제액은 지난 세법 개정을 통해 상향된 금액입니다. (종합부동산세법 제8조 제2항)
- 세율 적용: 1세대 1주택자는 다주택자에 비해 낮은 세율을 적용받습니다. 과세표준 구간별로 0.5%에서 2.7%의 세율이 적용됩니다.
- 재산세 이중과세 조정: 종부세는 재산세를 납부한 재산에 대해 부과되므로, 이중과세 문제를 해소하기 위해 재산세로 납부한 세액을 종부세액에서 공제해줍니다.
2. 고령자 및 장기보유 세액 (공제 요건)
1세대 1주택자라면 납부할 세액에서 추가적인 세액 공제를 받을 수 있습니다. 이 공제는 고령자와 장기보유자에 대한 혜택으로, 중복 적용이 가능합니다. (종합부동산세법 제9조 제5항)
- 고령자 공제: 1세대 1주택자 중 만 60세 이상인 경우 나이에 따라 종부세액을 공제받는 제도입니다.
- 만 60세 이상 ~ 65세 미만: 20% 공제
- 만 65세 이상 ~ 70세 미만: 30% 공제
- 만 70세 이상: 40% 공제
- 장기보유 공제: 해당 주택을 장기간 보유한 경우 기간에 따라 종부세액을 공제해주는 제도입니다.
- 5년 이상 ~ 10년 미만: 20% 공제
- 10년 이상 ~ 15년 미만: 40% 공제
- 15년 이상: 50% 공제
💡 알아두면 좋아요!
고령자 공제와 장기보유 공제는 중복 적용이 가능하며, 합산 공제율은 **최대 80%**까지 적용됩니다. 이 공제는 납부할 세액 자체를 줄여주므로, 1세대 1주택자는 꼭 요건을 확인하고 혜택을 놓치지 않도록 해야 합니다. 단, 이 공제는 **별도 신청**해야만 적용받을 수 있습니다.
3. 공동명의 주택 (종부세 절세 전략)
1세대 1주택을 부부 공동명의로 보유하는 경우, 개인별 공시가격이 기준 이하이면 종부세 납부 대상이 아닐 수 있어 절세에 유리한 경우가 많습니다. 하지만 종부세법 개정으로 공동명의자도 1세대 1주택 특례를 선택할 수 있게 되면서, 상황에 맞는 선택이 더욱 중요해졌습니다.
- 공동명의 특례 신청: 공동명의 주택을 보유한 경우, 부부 중 1인을 납세자로 지정하여 **1세대 1주택자 특례를 신청**할 수 있습니다. (종합부동산세법 시행령 제3조의2)
- 절세 효과 비교: 특례를 신청하면 12억 원 공제와 함께 고령자/장기보유 공제를 받을 수 있습니다. 반면, 특례를 신청하지 않으면 각자 9억 원씩 총 18억 원을 공제받지만, 세액 공제는 받을 수 없습니다. 공시가격, 보유 기간, 연령 등을 종합적으로 고려하여 유리한 방식을 선택해야 합니다.
- 신청 방법: 공동명의 특례는 **과세 기준일(6월 1일)**을 기준으로 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 신청하거나 홈택스를 통해 온라인으로 신청할 수 있습니다.
💡 핵심포인트!
1세대 1주택자 종부세 공제는 자동으로 적용되지 않는 경우가 많으므로, **반드시 기한 내에 신청**해야 합니다. 특히 공동명의 주택의 경우, 특례 신청 여부에 따라 납부할 세액이 크게 달라질 수 있으므로, 본인에게 유리한 과세 방식을 꼼꼼히 따져보고 결정하는 것이 중요합니다.
4. 관련 질문 (Q&A)
Q1: 공동명의 주택은 무조건 공동명의 특례를 신청하는 것이 유리한가요?
A1: 아닙니다. 주택 공시가격이 높지 않고 부부 모두 젊다면, 1인당 9억 원씩 총 18억 원을 공제받는 것이 유리할 수 있습니다. 반대로, 고령이거나 장기보유자라면 고령자/장기보유 공제를 받을 수 있는 특례 신청이 유리할 수 있습니다. 반드시 계산을 해보고 결정해야 합니다.
Q2: 고령자 공제는 6월 1일 기준 만 나이를 기준으로 하나요?
A2: 네, 맞습니다. **종부세 과세기준일인 6월 1일** 현재 주민등록상 만 나이를 기준으로 합니다. 예를 들어 5월 31일이 생일이면 만 60세 이상 요건을 충족하지만, 6월 2일이 생일이면 요건을 충족하지 못합니다.
Q3: 장기보유 공제는 주택을 실제로 거주해야만 받을 수 있나요?
A3: 아니요. 장기보유 공제는 실제 거주 여부와 상관없이 주택을 보유한 기간을 기준으로 합니다. 따라서 거주하지 않고 보유만 했어도 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
5. 실력 다지기 (Quiz)
비비드 Note
1세대 1주택자에 대한 종부세 특례는 복잡해 보이지만, 본인의 상황에 맞는 요건을 확인하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있는 중요한 제도입니다. 특히 고령자이거나 주택을 장기간 보유하고 있다면, 매년 공제 혜택을 놓치지 않도록 미리미리 체크해 보시는 것이 좋습니다.
*본 자료는 일반적인 세법 정보를 제공하며, 법령 개정 및 유권해석에 따라 내용이 변경될 수 있습니다. 개별 상황에 따른 세법 적용은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.