재개발·재건축 취득세 (조합원 vs 일반분양)

 

 

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재개발과 재건축은 낡은 주거 환경을 개선하는 중요한 사업이지만, 복잡한 세금 문제로 인해 어려움을 겪는 분들이 많습니다. 특히 취득세는 사업의 진행 단계와 개인의 상황에 따라 다르게 적용되므로 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 오늘은 재개발 · 재건축 시 조합원과 일반분양으로 주택을 취득하는 각 케이스별 취득세 분석을 통해 궁금증을 해소해 보겠습니다.

 

 

1. 재개발 · 재건축 취득세 개요

재개발 · 재건축으로 인해 발생하는 취득세는 기존 부동산을 제공하고 새로운 부동산을 취득하는 과정에서 발생합니다. 일반적인 주택 매매와는 취득의 성격이 다르기 때문에, 세법상 취득 시점과 과세표준이 복잡하게 구분됩니다.

 

조합원과 일반분양 대상자는 부동산 취득의 성격과 시점이 다르기 때문에 취득세 과세 방식 또한 큰 차이를 보입니다. 재개발은 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택뿐만 아니라 상가, 공공시설 등도 포함되는 광범위한 사업이며, 재건축은 주로 노후 주택을 대상으로 한다는 점에서 차이가 있지만, 취득세 과세 원칙은 유사하게 적용됩니다.

 

취득세는 부동산의 소유권이 변동될 때 부과되는 지방세로, 재개발/재건축 사업의 경우 사업 진행 단계에 따라 여러 번 발생할 수 있어 각 단계별로 납부 시점과 요건을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 특히, 2020년 지방세법 개정 이후 다주택자에 대한 취득세 중과 제도가 강화되면서, 재개발·재건축 주택 취득 시에도 본인의 주택 수와 조정대상지역 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 이러한 세법의 흐름과 취지를 이해하는 것이 불필요한 세금 부담을 줄이는 첫걸음이 됩니다.

 

💡 알아두면 좋아요!

취득세 과세시점: 원칙적으로 부동산 취득일(잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날)을 기준으로 합니다. 하지만 재개발/재건축 사업은 단계별로 세금이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 조합원 자격으로 기존 부동산을 취득할 때 한 번, 새로운 주택이 완공되어 입주권을 통해 취득할 때 또 한 번 세금이 발생할 수 있습니다. 각 단계의 취득세를 기한 내에 납부하지 않으면 가산세가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.

 

 

2. 조합원 취득세 (케이스별 분석)

조합원은 기존 부동산을 제공하고 조합원 입주권을 통해 새로운 주택을 취득하는 지위를 갖습니다. 이 과정은 일반적인 주택 매매와 달리 '승계취득'과 '원시취득'의 성격이 혼합되어 취득세가 발생합니다. 취득세는 크게 종전 부동산 취득과 새로운 주택 취득 두 단계에서 발생할 수 있습니다.

 

(1) 종전 부동산 취득 시 취득세

조합원이 사업 구역 내 기존 부동산을 취득할 때는 그 부동산의 종류에 따라 세율이 달라집니다. 만약 토지나 상가 등 비주택을 취득하는 경우 일반적인 부동산 취득세율(토지 4.6%, 건물 2.8%)이 적용됩니다. 하지만 이 때 취득하는 부동산이 주택이라면, 이미 주택을 소유한 상태에서 추가로 취득하는 경우 주택 수와 지역(조정대상지역 여부)에 따라 중과세율이 적용될 수 있습니다. 이 과정은 승계취득으로 간주되어, 최종적으로 받게 될 새 아파트에 대한 취득세와는 별개입니다.

 

주택수에 따른 취득세 (글 보러가기)

 

(2) 새로운 주택 취득 시 취득세 (조합원 입주권)

새로운 주택 완공 후 조합원에게 배정되는 주택에 대한 취득세는 다음과 같이 계산됩니다.

 

• 과세표준: 조합원에게 귀속되는 새로운 주택의 총 가액에서 종전 부동산의 가액을 제외한 '추가 부담금'에 대해 과세합니다. 즉, 조합원이 이미 제공한 토지나 건물의 가액은 취득세 과세 대상에서 제외되며, 새로운 주택을 짓는 데 들어간 비용 중 조합원이 추가로 납부한 금액에 대해서만 세금이 부과됩니다. 이는 '원시취득'의 성격을 반영한 것으로, 이미 소유했던 부분에 대해서는 취득세를 다시 부과하지 않는다는 취지입니다. 이 때 추가 부담금은 조합이 고시한 분양가에서 종전 자산의 평가금액을 차감한 금액으로, 재개발/ 재건축의 복잡한 회계처리로 인해 그 산정 내역을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

 

• 세율: 추가 부담금에 대해서는 건축물 원시취득세율인 2.8%가 적용됩니다. 이는 지방세법 제11조 제1항 제3호에 따른 세율로, 신축 건축물에 대한 취득세율과 동일합니다. 이는 조합원이 새로운 주택을 신축하는 과정에 참여한 것으로 보기 때문입니다. 만약 조합원 자격을 양도받은 승계 조합원일지라도, 신축 건물에 대한 취득세는 주택 수에 따른 일반 취득세율 (1~12%)가 아닌 원시취득세율인 2.8%가 동일하게 적용됩니다.

 

• 1주택 특례: 1주택을 소유한 조합원이 재개발/재건축으로 인해 새로운 주택을 취득하고, 기존 주택을 새로운 주택 완공 후 3년 이내에 처분하는 경우에는 새로운 주택 취득 시 중과세율 적용을 배제하는 특례가 적용될 수 있습니다. 이 특례는 종전주택을 사업시행인가일 이후 양도하는 경우에도 적용될 수 있습니다. 이 특례를 적용받지 못하면 새로운 주택에 대해 다주택자 중과세율이 적용되어 세금 부담이 크게 늘어날 수 있으니, 반드시 처분 기한을 지켜야 합니다. 이 특례가 없다면 사실상 조합원으로서 새로운 주택을 취득하기 어려울 수 있으므로, 재개발/재건축 투자의 중요한 절세 포인트입니다.

 

3. 일반분양 취득세 (케이스별 분석)

일반분양은 재개발/재건축으로 새로 건설된 주택을 일반 수요자가 분양받아 취득하는 경우를 말합니다. 이 경우는 조합원이 아닌 일반적인 부동산 매수인의 지위이므로, 취득세는 일반적인 주택 취득세율과 동일한 방식으로 과세됩니다. 일반분양은 신축 주택을 최초로 취득하는 것이기 때문에 '승계취득'으로 분류됩니다.

 

(1) 취득세 과세표준 및 세율

• 과세표준: 분양가액 전체에 대해 과세합니다. 계약금, 중도금, 잔금 등 분양가액의 총합이 과세표준이 되며, 발코니 확장비 등 옵션 비용도 포함될 수 있습니다. 과세표준을 기준으로 세금을 계산하는 것이므로, 분양가가 높을수록 취득세 부담이 커집니다.
• 세율: 주택의 가액과 취득 시점의 주택 수에 따라 1%~12%의 세율이 적용됩니다. 주택의 가액이 6억 원 이하일 경우 1%, 6억 초과 9억 원 이하일 경우 1~3%(세분화된 누진세율), 9억 초과일 경우 3%가 기본 세율입니다. 취득자가 다주택자일 경우(조정대상지역 2주택 이상, 비조정대상지역 3주택 이상)에는 중과세율이 적용되어 세 부담이 커질 수 있습니다. 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 적용되는 이 중과세율은 주택 취득 시점에 소유한 주택 수에 따라 달리 적용되므로, 주택 매매 계획을 세울 때 반드시 고려해야 합니다.

 

4. 취득세 비교 (조합원 vs 일반분양)

두 케이스의 취득세 과세 방식은 다음과 같이 정리할 수 있습니다. 가장 큰 차이점은 '과세표준'입니다. 조합원은 추가 부담금에 대해서만 취득세를 내고, 일반분양은 분양가 전체에 대해 취득세를 납부합니다. 이 차이는 실제 납부해야 하는 세액에 큰 영향을 미칩니다.

구분	조합원	일반분양
과세표준	추가 부담금	분양가액 전체
취득 시점	기존 부동산 취득 시점 + 새로운 주택 완공 시점	새로운 주택 완공 시점
세율	(종전) 4.6% 또는 2.8% (추가 부담금) 2.8%	(주택 가액 및 주택 수에 따라) 1~12%

 

이처럼 조합원 취득세는 기존 자산에 대한 기여도를 인정해 주는 구조이므로, 상대적으로 취득세 부담이 적을 수 있습니다. 반면 일반분양은 부동산을 처음 취득하는 것과 동일하게 보아 분양가 전체에 대해 취득세율을 적용합니다. 따라서 재개발/재건축 투자를 고려할 때는 본인의 자격(조합원 또는 일반분양)에 따른 취득세 구조를 정확히 이해하는 것이 필수적입니다.

 

특히, 조합원은 종전 부동산 취득 시점과 새로운 주택 완공 시점, 두 번의 취득세 납부 의무가 발생할 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 반면 일반분양은 새로운 주택 완공 시점 한 번의 취득세 납부만 고려하면 됩니다. 이러한 복잡한 취득세 구조 때문에 전문가의 도움을 받아 세금 계획을 미리 세우는 것이 현명한 선택입니다.

 

💡 핵심포인트!

조합원 취득세의 핵심은 과세표준이 '추가 부담금'에 한정된다는 점입니다. 반면 일반분양은 분양가액 전체에 대해 취득세가 부과됩니다. 이 차이로 인해 실제 납부하는 세액에 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 

 

 

5. 관련 질문 (Q&A)

Q1: 다주택자가 조합원 입주권을 취득하면 취득세 중과세율이 적용되나요?

A1: 네, 다주택자가 기존 부동산을 추가로 취득할 때 중과세율이 적용될 수 있습니다. 특히 조정대상지역 내에서 주택을 취득하는 경우 중과세율이 적용될 가능성이 높습니다. 다만, 1주택자의 특례 요건을 충족하면 중과가 배제될 수 있습니다. 이는 투기 수요를 억제하려는 정책적 목적을 반영한 것입니다. 중요한 것은 조합원 입주권 자체를 취득하는 것이 아니라, 입주권에 포함된 기존 부동산(주택)을 취득하는 시점에 주택 수에 따른 중과세율이 적용된다는 점입니다.

 

Q2: 일반분양의 경우 취득세 납부는 언제 해야 하나요?

A2: 새로운 주택의 잔금을 치르거나 등기를 접수하는 시점(둘 중 빠른 날)에 취득세 납부 의무가 발생합니다. 해당 시점으로부터 60일 이내에 취득세를 신고 및 납부해야 하며, 기한을 넘길 경우 가산세가 부과됩니다. 따라서 입주 시점에 예상되는 세액을 미리 준비하는 것이 현명합니다.

 

Q3: 재개발 · 재건축 사업이 무산되면 취득세는 어떻게 되나요?

A3: 만약 사업이 무산되거나 관리처분계획이 취소되는 경우에는 납부했던 취득세가 환급될 수 있습니다. 하지만 이는 사업 진행 단계와 무산 원인에 따라 세부적인 기준이 다르므로, 개별 사안에 따라 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다.

 

 

6. 실력 다지기 (Quiz)

Q1. 재개발 · 재건축 시 조합원과 일반분양의 취득세 과세표준에 대한 설명으로 옳은 것은?

조합원은 분양가액 전체, 일반분양은 추가 부담금에 과세한다.

조합원은 추가 부담금, 일반분양은 분양가액 전체에 과세한다.

두 경우 모두 새로운 주택의 시가를 기준으로 과세한다.

 

해설: 조합원은 기존 부동산 가액을 제외한 추가 부담금에 대해, 일반분양은 분양가액 전체에 대해 취득세를 과세합니다.

Q2. 1주택을 소유한 조합원이 취득세 중과를 피하려면 기존 주택을 언제까지 처분해야 하나요?

조합원 입주권 취득일로부터 1년 이내

새로운 주택 완공 후 3년 이내

취득세 납부일로부터 1년 이내

 

해설: 1주택자 특례를 적용받으려면 새로운 주택 완공 후 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.

Q3. 일반분양으로 취득하는 주택의 취득세 납부 시점은 언제인가요?

계약금 납부 시

잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날

준공일

 

해설: 일반분양 취득세는 원칙적으로 부동산 취득일, 즉 잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 납부해야 합니다.

 

 

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비비드 Note

재개발 · 재건축 취득세는 '조합원'인지 '일반분양'인지에 따라 과세표준과 납부 시점이 완전히 달라집니다. 특히 조합원의 경우 추가 부담금에 대해서만 취득세를 내기 때문에 일반분양보다 세금 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다. 그러나 1주택 특례 등 복잡한 요건이 있으므로 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

세법은 끊임없이 변화하며, 개인의 상황(보유 주택 수, 지역 등)에 따라 세금 계산이 매우 복잡해질 수 있습니다. 재개발/재건축 투자는 큰 자금이 오가는 만큼, 취득세뿐만 아니라 양도소득세, 종합부동산세 등 다양한 세금 문제를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 전문가의 조언을 통해 성공적인 투자를 이끌어내시기를 바랍니다.

 

 

*본 자료는 일반적인 세법 정보를 제공하며, 법령 개정 및 유권해석에 따라 내용이 변경될 수 있습니다. 개별 상황에 따른 세법 적용은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.