조합원 입주권 취득세 (특례, 과세표준, 중과배제)

 

 

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재개발, 재건축 사업이 활발해지면서 조합원 입주권에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 특히 조합원 입주권을 취득할 때 발생하는 취득세는 일반 주택과는 다른 특례가 적용되어 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 오늘은 주택 조합원 입주권의 취득세 특례에 대해 도시 및 주거환경정비법과의 연계를 중심으로 심도 있게 다뤄보겠습니다.

 

 

1. 조합원 입주권 취득세, 특례의 개념 및 취지

재개발, 재건축 사업은 기존 부동산을 멸실하고 새로운 부동산을 취득하는 과정입니다. 이때, 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행자로 선정된 조합원이 기존 주택을 제공하고 새로운 주택을 받게 될 권리를 '조합원 입주권'이라고 합니다. 이 과정에서 발생하는 취득세는 이중과세의 부담을 완화하고 사업의 원활한 추진을 지원하기 위해 일반 주택 취득세와는 다른 특례가 적용됩니다.

 

💡 알아두면 좋아요!
일반 분양권과 조합원 입주권의 차이
일반 분양권은 사업이 완료된 후 일반 분양을 통해 취득하는 주택에 대한 권리로, 취득세는 주택 준공 시점에 부과됩니다.
반면 조합원 입주권은 기존 주택 소유자가 사업에 참여하여 얻는 권리로, 취득세는 복잡한 과세 구조를 가집니다.

 

 

2. 취득세 과세 대상 및 과세 표준

조합원 입주권에 대한 취득세는 크게 두 가지로 나뉘어 부과됩니다.

 

(1) 종전 부동산의 취득세

조합원 입주권을 승계 취득하는 경우, 종전 토지 및 건축물에 대한 취득세는 일반 부동산 취득세율(토지 4.6%, 건물 2.8%)을 적용합니다. 이 부분은 취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)에 신고·납부해야 합니다.

 

(2) 조합원 부담금에 대한 취득세

기존 부동산 가액을 초과하는 조합원 부담금(추가 분담금)에 대해서는 새로운 건축물에 대한 취득세율(2.8%)이 적용됩니다. 이 취득세는 주택 완공 후 사용승인일 등에 납부합니다.

 

 

3. 주택 수에 따른 취득세 중과 배제

「지방세법」 및 「지방세특례제한법」에 따라 주택 수에 따른 취득세 중과 규정이 적용되지만, 조합원 입주권은 특정 요건을 충족하면 중과 대상에서 제외됩니다.

 

(1) 1주택자 취득세 중과 배제 요건

• 종전 주택 소유: 조합원 입주권을 취득한 자가 기존에 1주택만 소유하고 있어야 합니다.
• 기한 내 종전 주택 처분: 새로운 주택 완공 후 **3년 이내**에 종전 주택을 처분해야 합니다. 만약 이 기간을 넘기면 취득세 감면이 취소되고 중과세율이 적용되어 추징될 수 있습니다.

 

(2) 취득세율

위 요건을 충족하는 경우, 조합원 입주권 취득 시 취득세는 일반 주택과 동일하게 종전 주택의 가액에 대해 1~3%의 세율을 적용받고, 추가 부담금에 대해서는 2.8%의 원시취득세율을 적용받습니다.

 

💡 핵심포인트!
조합원 입주권 취득세는 종전 주택의 취득 가액과 추가 부담금에 대해 각각 다른 세율이 적용됩니다.
특히 **1주택자**가 재개발·재건축을 통해 새로운 주택을 취득하는 경우, 종전 주택을 **일정 기한(완공 후 3년) 내에 처분**해야만 중과를 피할 수 있다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

 

 

4. 관련 질문 (Q&A)

Q1: 조합원 입주권 취득 시점은 언제인가요?

A1: 조합원 입주권을 승계 취득하는 경우, 취득일은 잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날입니다. 기존 조합원의 경우, 사업시행인가일을 취득일로 보는 경우도 있으니 전문가의 확인이 필요합니다.

 

Q2: 조합원 입주권 취득 후 새로운 주택이 완공되면 취득세를 또 내야 하나요?

A2: 네, 완공 후 새로운 건축물에 대한 취득세를 납부해야 합니다. 취득가액은 조합원 부담금이며, 여기에 건축물 원시취득세율(2.8%)이 적용됩니다.

 

 

5. 실력 다지기 (Quiz)

Q1. 재개발 사업 조합원 입주권을 취득할 때 적용되는 취득세율에 대한 설명으로 옳은 것은?

종전 주택의 가액에 대해서만 취득세가 부과된다.

종전 부동산 가액과 추가 부담금에 대해 각각 다른 세율이 적용될 수 있다.

모든 조합원 입주권은 일반 주택과 동일한 취득세율이 적용된다.

Q2. 1주택을 소유한 조합원이 입주권을 취득한 후 새로운 주택 완공 시 취득세 중과를 피하려면?

종전 주택을 새로운 주택 완공 후 3년 이내에 처분해야 한다.

조합원 입주권 취득 후 1년 이내에 종전 주택을 처분해야 한다.

취득세 납부 후 즉시 종전 주택을 처분해야 한다.

 

해설: 「지방세법」상 1주택자가 입주권 취득 후 취득세 중과를 배제받으려면 새로운 주택 완공일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분해야 합니다.

Q3. 조합원 입주권의 취득세 과세표준에 대한 설명으로 틀린 것은?

종전 토지의 가액에 대해서도 취득세가 부과된다.

추가로 납부한 부담금은 새로운 건축물에 대한 취득세 과세표준에 포함된다.

조합원 입주권 취득 당시에는 별도의 취득세 납부 의무가 없다.

 

해설: 조합원 입주권을 승계 취득하는 시점에 종전 토지 및 건축물에 대한 취득세 납부 의무가 발생합니다. 따라서 납부 의무가 없다는 설명은 틀렸습니다.

 

 

 

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비비드 Note

주택 조합원 입주권의 취득세 특례는 복잡하지만, 그 취지를 이해하고 **종전 부동산 처분 기한(완공 후 3년)**과 **과세표준(종전 부동산 vs. 추가 부담금)**을 명확히 구분하면 어렵지 않게 파악할 수 있습니다. 

재개발·재건축 사업은 개별 상황에 따라 세법 적용이 매우 달라질 수 있으니, 구체적인 내용은 반드시 세무 전문가와 상담하여 확인하시길 바랍니다.

 

 

*본 자료는 일반적인 세법 정보를 제공하며, 법령 개정 및 유권해석에 따라 내용이 변경될 수 있습니다. 개별 상황에 따른 세법 적용은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.