내 땅인데 마음대로 못쓰는 이유
많은 사람들은 내 땅이라면 집을 짓고 건물을 올리고 분양도 자유롭게 할 수 있다고 생각합니다. 그러나 현실은 그렇지 않습니다. 부동산은 민법상 내 소유물이 맞지만 동시에 국토라는 공공자원이기 때문에 국가가 공법으로 개발과 이용을 직접 제한할 수 있습니다. 헌법 제122조는 국가는 국토의 효율적이고 균형 있는 이용과 보전을 위해 필요한 제한과 의무를 둘 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉, 내 땅이라도 국가 계획과 법령에 따라야만 사용할 수 있습니다. 이것이 공법의 핵심 논리입니다.
1. 공법을 모르면 발생하는 문제
도시지역이면 무조건 아파트를 지을 수 있을까요? 그렇지 않습니다. 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분되고, 각 지역별로 허용되는 개발행위가 다릅니다. 같은 주거지역이라도 제1종, 제2종, 제3종으로 나뉘어 용적률, 건폐율, 높이제한이 달라집니다. 이런 규제를 모르면 투자금만 묶여 아무것도 할 수 없는 땅이 되기 쉽습니다. 공법을 아는 것은 투자자의 기본 방패이자 칼입니다. 규제를 알면 피해를 줄이고, 기회를 선점할 수 있습니다.
2. 공법의 법적 근거
공법의 뿌리는 민법, 헌법, 국토계획법에 있습니다. 민법 제99조는 토지 및 그 정착물은 부동산이며, 부동산 이외의 물건은 동산이라고 규정합니다. 즉 부동산은 물건 중에서도 고정성과 공공성을 가진 특수한 자산입니다. 헌법 제122조는 국토의 이용과 보전은 국민 전체의 생산과 생활 기반이며, 국가는 이를 위해 제한과 의무를 둘 수 있다고 못박았습니다. 국토계획법 제1조는 국토의 이용, 개발, 보전을 위한 계획 수립과 집행으로 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 높이는 것을 목적으로 한다고 밝히고 있습니다.
따라서 부동산 투자자는 공법을 반드시 이해해야 합니다. 내 땅을 마음대로 못 쓰는 이유를 알고 나면, 어떻게 하면 그 틀 안에서 기회를 만들지 판단할 수 있기 때문입니다.
3. 근거 조항과 조문
민법 제99조
1. 토지 및 그 정착물은 부동산이다.
2. 부동산 이외의 물건은 동산이다.
헌법 제122조
국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용, 개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다.
국토계획법 제1조(목적)
이 법은 국토의 이용, 개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 한다.
비비드 Note
내 땅이라도 마음대로 못 쓰는 이유는 결국 공법과 계획 때문입니다.
하지만 반대로 공법을 알면 남들이 못 쓰는 땅도 기회로 바꿀 수 있습니다.
투자 전에 반드시 토지이용계획확인원을 열람해 보세요.
국토부 ‘토지이음’ 사이트나 시군구청 민원실에서 무료로 확인할 수 있습니다.
예를 들어, 도시지역이라도 자연녹지지역이면 대규모 건축이 제한됩니다.
반면 같은 지역이라도 계획관리지역이면 허가만 받으면 주택지 개발이 가능합니다.
‘내 땅이라도 법이 먼저다.’ 이 원칙을 기억하면 불필요한 리스크를 줄이고 원하는 수익을 지킬 수 있습니다.