6.27부동산대책 핵심정리 (대출규제 · 갭투자 차단 · FAQ)
이번 6.27 부동산대책은 대출규제 강화와 갭투자 구조 차단이라는 두 축으로 한국 주택시장 구조를 근본적으로 바꿉니다. 핵심 정책 요약 표구분주요 내용핵심 목표1️⃣ 대출규제 강화수도권·
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조건부 전세대출 금지· 전입의무
이번 6.27 대책의 핵심은 조건부 전세대출 구조 원천 금지, 주택담보대출(주담대) 전입 의무 강화 두 축으로 무자본 갭투자 구조를 사실상 끝낸 것에 있습니다.
| 구분 | 주요 내용 | 핵심 목표 |
|---|---|---|
| 조건부 전세대출 금지 (전국 적용) |
소유권 이전 조건부 전세대출 전면 금지 신축 소형주택·오피스텔 전세 끼워 팔기 원천 금지 보증기관(HUG·SGI) 보증 제한으로 대출 실행 차단 |
무자본 갭투자 구조 차단, 깡통 전세·전세사기 방지 |
| 전입의무 강화 (수도권·규제지역만) |
주담대 실행 시 6개월 내 실거주 의무 다주택자·생애최초 LTV 동일 적용 위반 시 대출 회수·추가 대출 제한 |
실거주 목적 외 주담대 우회 차단, 무분별 임대 돌리기 방지 |
조건부 전세대출 구조와 방식
조건부 전세대출은 매수인이 직접 세입자를 붙여 그 전세보증금으로 잔금을 치르는 구조입니다. 특히 분양사가 세입자를 알선해 주는 소유권 이전 조건부 전세대출은 신축 오피스텔·소형주택 분양에서 대표적으로 사용되었습니다.
이번 대책으로 HUG·SGI 등 보증기관은 이 구조의 보증 심사를 거절하도록 약관을 개정했고, 보증이 없으면 은행은 대출 실행이 불가능해 조건부 전세대출은 사실상 사라집니다.
주담대를 받고 실거주하지 않는 갭투자자 우회까지 막기 위해 6개월 내 전입 의무를 강화했고, 위반 시 대출 회수나 추가 대출 제한 등 불이익이 부과됩니다.
시행 배경
2025년 상반기, 서울·수도권 주택시장은 금리 인하 기대와 유동성 확대로 다시 과열되었습니다. 특히 소유권 이전 조건부 전세대출을 활용한 무자본 갭투자가 신축 오피스텔·소형주택 중심으로 급증하며 깡통 전세·보증금 미반환 사고 위험이 재확산될 가능성이 커졌습니다.
정부는 이를 방치할 경우 가계뿐 아니라 금융권까지 부실 리스크가 확대될 수 있다고 판단해 보증기관 약관 개정과 사후관리 의무 강화로 조건부 전세대출 구조를 원천 봉쇄하고, 주담대에 전입 의무를 강화해 실거주 목적 외 대출을 철저히 차단하기로 했습니다.
기대효과
조건부 전세대출 구조가 사라지면 무자본 갭투자는 구조적으로 차단됩니다. 깡통 전세·보증금 사고 가능성이 크게 줄고, 무자본 투자자가 퇴출되면 실자본 기반 투자자만 남아 시장 안정성과 신뢰도가 높아집니다.
다만 갭투자자가 사라지면 전세 공급이 줄어 일부 지역에서는 전세가격이 오를 가능성이 있고, 일부 수요는 월세로 이동할 수 있습니다.
근거 조항
주택금융신용보증법 제4조 보증기관은 부당한 목적이 있거나 보증채무 이행이 곤란하면 거절할 수 있다.
HUG 전세보증금 반환보증 약관(2025.6.28 개정) 소유권 이전 조건부 구조로 판정되는 임대차 보증금은 보증 대상에서 제외한다. 은행업감독규정 제60-3조(실거주 의무) 주담대 실행일부터 6개월 내 실거주해야 하며, 위반 시 금융회사는 대출 조건을 변경하거나 회수할 수 있다.
주택법 시행령 제60조(종전 규정에 따른 처리) 이 영 시행 당시 이미 진행 중인 사안은 종전의 규정을 따른다.
금융위원회 6.27 FAQ “계약이 기존이라도 보증 신청일이 약관 개정일 이후이면 신규 취급으로 본다.”
관련 FAQ
Q1. 소급 적용 되나요?
A. 정부는 주담대 규제 자체는 주택법 시행령에 따라 소급되지 않는다고 발표했습니다. 하지만 보증기관은 약관을 개정해 ‘보증 신청일’을 기준으로 적용하므로, 6.27 이전에 계약했어도 신청일이 그 이후라면 새로운 약관이 적용됩니다. 결과적으로 사실상 소급효과가 발생하는 구조입니다.
** 조건부 구조가 아님을 입증할 수 있으면 보증이 가능합니다
- 핵심은 전세보증금이 매수인의 잔금에 직접 쓰이지 않아야 한다는 점입니다.
- 이미 계약서를 썼더라도, 임대차계약과 매수인의 잔금지급이 별도로 처리되고, 임대보증금이 매수인 계좌를 거치지 않고 매도인에게 직접 지급되지 않도록 하면, HUG 심사에서 “조건부 구조 아님”으로 인정될 가능성은 있습니다.
- 결국 매수인의 본인자금이 필요합니다.
** 세입자가 자신의 현금으로만 전세보증금을 낸다면 가능합니다
- 세입자가 HUG·SGI 보증 없이 무보증 전세로 들어올 수는 있으나 보증없이 전세자금대출은 불가합니다
- 결론은 세입자가 현금을 전액 보유한 경우에만 가능하나, 사실상 어렵다고 보아야 합니다.
- 결국 매수인의 본인자금이 필요합니다. 이 경우 해당 부동산에 주담대를 실행하면 무조건 6개월 이내 전입의무가 발생하므로 실거주가 아닌 매수인은 주의해야 합니다 (수도권·규제지역)
Q2. 세입자 전세대출은 가능한가요?
A. 세입자의 일반적인 전세자금대출은 그대로 유지됩니다. 단, 매수인 잔금과 직접 연결되면 조건부로 간주돼 보증이 거절됩니다.
Q3. 6.27 이전 조건부 구조 계약으로 피해보는 사람은 구제받을 수 있나요?
현재 정부는 소급 규제는 아니라고 밝히지만, 실무상 약관 개정으로 사실상 소급효과가 발생해 계약금 몰수 외 실질 대안은 거의 없습니다.
논란 · 청원 진행상황 (25.06.29기준)
논란 현황
“헌법상 재산권 침해” “사실상 소급적용” “기존계약자 구제 방안 필요” 등 다수의 글이 올라오고 있습니다. 특히 신축 오피스텔·소형주택 분양자 중 다주택자·무자본 투자자뿐 아니라 소규모 실수요자도 피해를 입고 계약금을 손해볼 수 있다는 우려의 목소리가 많습니다. 출처: 네이버 부동산 카페, 부동산 유튜브 등 커뮤니티
집단 청원 민원
“조건부 전세대출 규제 유예기간 마련”을 요구하는 청원이 다수 등록돼 있습니다. 커뮤니티에는 “같이 공동 민원 넣자”, “경과조치 청원 참여하자”라는 양식 공유가 활발합니다. 하지만 정부·보증기관은 아직 공식 유예조치는 발표하지 않았습니다.
출처: 국회 국민동의청원 사이트, 카카오톡 오픈채팅·부동산 단톡방
법조계 해석
현직 변호사 다수는 “ 이론적으로는 위헌 소송 대상이나, 보증기관 약관은 사법상 민간 계약으로 보기 때문에 승소 가능성은 낮다”
"실질 구제는 청원·경과조치 요구 외에는 없다"는 의견입니다
다만, 급작스러운 보증 약관 개정으로 기존 계약자가 피해를 입는 만큼 최소한의 경과조치가 없었다는 점은 정책 신뢰성 문제로 거론될 수 있습니다.
비비드 Note
조건부 전세대출과 무자본 갭투자는 이번 대책으로 사실상 종말을 맞았습니다.
실자본과 정석 대출구조, 실거주 요건을 무시하면 더 이상 시장에 진입할 수 없습니다.
논란의 여지가 많은 기존 계약자의 계약금 손실 가능성에 대해서는 추가 조치가 필요해 보입니다
이번 대책으로 전세 사기와 같은 고질적인 문제가 해소되고 시장이 안정되기를 기대합니다
6.27부동산대책 핵심정리 (대출규제 · 갭투자 차단 · FAQ)
이번 6.27 부동산대책은 대출규제 강화와 갭투자 구조 차단이라는 두 축으로 한국 주택시장 구조를 근본적으로 바꿉니다. 핵심 정책 요약 표구분주요 내용핵심 목표1️⃣ 대출규제 강화수도권·
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