이번 6.27 부동산대책은 대출규제 강화와 갭투자 구조 차단이라는 두 축으로 한국 주택시장 구조를 근본적으로 바꿉니다.
핵심 정책 요약 표
| 구분 | 주요 내용 | 핵심 목표 |
|---|---|---|
| 1️⃣ 대출규제 강화 | 수도권·규제지역 주담대 한도 상한제 (최대 6억 원) 생애최초 구입자 LTV 축소 (80% → 70%) 다주택자 신규 주담대 전면 금지 주담대 실행 시 6개월 내 전입 의무 강화 |
무분별한 대출 확장을 차단해 가계부채 리스크 축소 및 실수요 중심 시장으로 전환 |
| 2️⃣ 갭투자 구조 차단 | 조건부 전세대출 전면 금지 신축 소형주택·오피스텔 ‘전세 끼워 팔기’ 금지 전입 의무 강화로 우회 갭투자 원천 봉쇄 |
세입자 보증금과 대출을 활용한 무자본 다주택 투기 구조를 차단해 시장 과열 방지 |
6.27 부동산대책이 나온 배경
2025년 상반기, 서울·수도권 주택시장은 금리 인하 기대와 유동성 확대 영향으로 다시 과열되었습니다. 특히 조건부 전세대출을 활용한 무자본 갭투자가 급증하며 집값은 상승했고, 한국 가계부채는 GDP 대비 세계 최고 수준까지 커졌습니다. 정부는 이를 방치하면 가계뿐만 아니라 금융권까지 부실위험이 현실화될 수 있고 경제 전반으로 충격이 확산될 수 있다고 판단해 투기성 대출 루트를 선제적으로 차단하려 한 것입니다.
대출규제가 불가피했던 이유
한국 주택시장은 전통적으로 대출과 전세보증금에 크게 의존해 왔습니다. 투자자가 자기자본을 최소화하고 대출과 보증금을 조합해 다주택을 사들이면 집값은 오르고 빚은 더 쌓이는 구조가 반복됩니다. 집값이 조금만 내려가도 대출 원금이 집값보다 커지는 깡통주택이 생기고, 은행권은 부실 채권이 늘어나 금융위험이 현실화될 수 있습니다. 이번 대책은 이 과도한 레버리지 구조를 조기에 차단해 가계와 금융권 리스크를 낮추고 실수요 중심 시장으로 돌리려는 강력한 금융조치입니다.
갭투자 차단의 필요성
갭투자는 세입자 보증금과 대출을 결합해 매수인이 자기 돈을 거의 쓰지 않고 집을 사는 구조입니다. 특히 조건부 전세대출은 분양사가 세입자를 붙여 매수인 잔금을 대신 내주는 방식으로, 신축 오피스텔·도시형생활주택 등에서 대표적으로 사용되었습니다. 이 구조는 집값 상승의 불쏘시개 역할을 했고, 세입자 보증금 반환 리스크까지 키웠습니다. 정부는 이번 대책으로 이 구조를 제도적으로 원천 차단한다는 계획입니다.
전세 시장 변화 핵심 요약
6.27 대책으로 조건부 전세대출이 전면 차단되면, 무자본 갭투자 구조가 사라져 대형 전세사기·깡통 전세 사고는 구조적으로 줄어듭니다. 다만 이미 위험지역(구도심, 미분양 신축 등)은 일부 보증금 미반환 사고 가능성이 남아있습니다. 또한 갭투자자가 줄어들면 전세 매물은 감소하고, 수요는 유지되므로 일부 지역에서는 전세가격 상승 압력이 발생할 수 있습니다. 이에 따라 실수요자 일부는 월세로 이동하고, 집주인도 월세 비중을 높일 가능성이 높습니다.
효과·장단점 (정책/시장 vs 투자자 관점)
| 구분 | 정책·시장 관점 | 투자자 관점 |
|---|---|---|
| 기대 효과 | 갭투자 차단 → 수도권 투자수요 감소, 가계부채 둔화, 실수요 중심 재편, 급등락 리스크 완화, 대형 전세사기 구조 차단 | 무자본 투자자 퇴출 → 진입 경쟁 완화, 자본력 있는 투자자 반사이익 |
| 장점 | 시장 과열 진정, 시장 신뢰성 회복, 금융권 리스크 완화, 실수요자 접근성 개선, 과도한 전세 의존 구조 축소 | 경락잔금대출·법인·신탁 등 정석 모델로 기회 이동, 규제 공백·리츠 등으로 포트폴리오 다변화 |
| 한계 | 청년·서민 자본 부담 증가, 전세 공급자 감소로 일부 지역 전세가격 상승 압력, 무주택층 월세 전환 가속, 지방·중저가 시장 위축 | 무자본 갭투자 불가 → 초기 자본금 필수, 레버리지 축소 → 진입 장벽 상승, 신축 갭투자 구조 사라져 자본회전 둔화 |
금융위 6.27 대책 FAQ
Q1. 6.27 대책 시행 전에 계약했는데, 잔금이 이후라면 소급 적용되나요?
A. 시행 전 체결된 계약은 「주택법 시행령」 제60조(종전규정에 따른 처리) 원칙상 소급 적용하지 않음. 다만 계약 이후 대출조건을 변경하거나 추가 대출 실행 시 신규로 간주돼 적용될 수 있음.
근거: 주택법 시행령 제60조 / 금융위원회 6.27 대책 FAQ
Q2. 조건부 전세대출은 정확히 무엇인가요? 왜 금지되나요?
A. 집을 사려는 매수인이 세입자 전세보증금으로 잔금을 내는 구조로, 무자본 갭투자의 핵심 수단이므로 「주택금융신용보증법」과 HUG 전세보증금 반환보증 지침에 따라 원천 차단됨.
근거: 주택금융신용보증법 제4조 / HUG 보증약관 / 금융위원회 6.27 대책 FAQ
Q3. 기존 전세대출은 회수되나요?
A. 기존 실행된 전세대출은 회수되지 않음. 이번 대책은 「은행업감독규정」상 신규 실행분부터 적용됨.
근거: 은행업감독규정 제60-2조 / 금융위원회 6.27 대책 FAQ
Q4. 수도권 외 지방 비규제지역에도 동일하게 적용되나요?
A. 조건부 전세대출 구조는 전국적으로 동일하게 금지되며, 보증기관(HUG, SGI 등)이 보증 심사를 거절하도록 보증지침이 개정됨.
근거: HUG 전세보증금 반환보증 지침 개정 / 금융위원회 6.27 대책 FAQ
Q5. 경락잔금대출은 이번 대책에 포함되나요?
A. 경락잔금대출은 「주택담보대출 업무지침」에 따라 주담대 한도 상한제 적용 대상이 아님. 다만 감정가 기준 LTV·DSR 규제는 기존대로 유지.
근거: 은행업감독규정 제60-3조 / 주택담보대출 표준 업무지침 / 금융위원회 6.27 대책 FAQ
Q6. 전입 의무를 지키지 않으면 어떻게 되나요?
A. 「은행업감독규정」 제60-3조(주택담보대출 실행 시 실거주 의무)에 따라 은행이 사후 점검하며, 위반 시 대출 회수·추가 대출 제한 등 불이익 부과.
근거: 은행업감독규정 제60-3조 / 금융위원회 6.27 대책 FAQ
Q7. 신축 오피스텔·소형주택 전세 끼워팔기는 왜 금지되나요?
A. 자기자본 없이 분양받아 무자본 갭투자를 조장하고 세입자 보증금 반환 리스크를 키워서 「주택법」과 HUG 지침으로 원천 차단됨.
근거: 주택법 제65조 / HUG 전세보증금 반환보증 지침 / 금융위원회 6.27 대책 FAQ
각 항목별 추가 설명 | FAQ
- 조건부 전세대출 금지 추가 설명 | FAQ
- 주담대 한도 상한 추가 설명 | FAQ
- 다주택자·전입 의무 추가 설명 | FAQ
- 경매·비규제지역 예외 추가 설명 | FAQ
- 기존계약 소급 적용 추가 설명 | FAQ
비비드 Note
6.27 부동산대책은 대출규제 강화와 갭투자 구조 차단이라는 두 축으로 무자본 갭투자 시대를 사실상 끝냈습니다. 앞으로는 자기자본·경락잔금대출·신탁·리츠 등 정석 구조 설계가 더 중요해집니다. 계약일, 잔금 구조, 대출조건, 실거주 요건을 반드시 꼼꼼히 점검해 리스크를 최소화하세요.