출처: 관계부처 합동 (금융위원회 + 국토교통부 공동 보도자료)
6.27 부동산대책 (주담대 상한제) 핵심
이번 6.27 부동산대책은 수도권, 투기, 투기과열, 조정대상지역 내 주택담보대출(주담대) 한도를 제한해 과도한 레버리지 구조로 인한 가계부채 리스크를 선제적으로 줄이고, 투기성 자금이 집중되는 고가주택 시장을 안정시켜 집값 급등락을 완화하고자 하는 것입니다. 즉, 이번 주담대 상한제의 핵심은 가계부채 리스크 관리와 시장 안정(집값 급등 억제)이라고 볼 수 있습니다
핵심 비교 (현행 vs 변경/신설)
| 항목 | 현행 | 변경/신설 |
|---|---|---|
| 대상 지역 | 지역별 한도 없음 | 수도권, 투기, 투기과열, 조정대상지역에만 상한이 적용됩니다 |
| 주담대 최대한도 | LTV, DSR만 적용 | 최대 6억 원으로 제한됩니다 (중도금 제외, 잔금대출 전환 시 적용) |
| 생활안정자금 목적 주담대 | LTV, DSR로만 관리 | 수도권, 규제지역에 최대 1억 원으로 제한합니다 |
| 다주택자 신규 주담대 | 일부 가능 (LTV, DSR 적용) |
신규 주담대 전면 금지됩니다 (LTV 0%) 예외 허용 (기존주택 처분조건부) * |
| 생애 최초 주담대 LTV | 최대 80% | 최대 70%로 축소됩니다 |
| 주담대 만기 | 최장 40년까지 가능 | 만기 30년 이내로 제한됩니다 |
[ *처분조건부 주담대 ]
다주택자가 새 집을 구입하면서 기존 주택을 일정 기간 내에 반드시 처분한다는 조건으로 주담대를 승인해 주는 방식입니다.
새 집 구입 → 주담대 실행일로부터 6개월 이내 기존주택을 처분하고 명의이전을 완료하는 조건 → 조건 미이행 시 대출 회수·추가
대출 제한·중도상환 요구가 발생합니다
근거조항 : 은행업감독규정 제60조 및 실무 지침 다주택자는 신규 주담대가 금지되지만, ‘기존 주택 처분 조건부로 예외 허용’
금융위원회 FAQ 다주택자 신규 주담대는 원칙적 금지이며, 처분조건부 외에는 불가함을 명시하고 있습니다.
주담대 상한제 (대출규제) 기대 효과
- 고가주택으로 몰리는 무리한 대출이 줄어듭니다
- 수도권과 규제지역 내 무분별한 갭투자 구조가 차단됩니다
- 가계부채 총량 증가세를 둔화해 가계와 금융권의 부실 위험이 낮아집니다
- 실수요자 중심의 안정적인 시장 구조로 전환됩니다
- 시장 신뢰성을 높여 가격 급등락 리스크가 완화됩니다
제도 시행에 따른 영향과 집값 전망
단기적으로는 고가주택 투자 수요가 줄어 수도권과 핵심지의 급등세가 제어될 가능성이 높아졌습니다.
중기적으로는 무자본 레버리지 구조가 차단돼 과열 신호가 완화될 것으로 보입니다.
다만 규제가 덜한 지방과 소형 주택으로 일부 자본이 몰리면 국지적 가격 왜곡 가능성은 남아 있습니다
| 구분 | 영향 |
|---|---|
| 시장 전체 | 가계부채 총량의 증가세를 둔화하고 깡통주택과 부실채권 리스크가 줄어들고 시장 신뢰성이 높아질 수 있습니다. 단기적으로 투자수요가 위축되면서 집값 상승세는 둔화될 수 있습니다. 일부 자금이 비규제지역이나 소형주택으로 이동하면서 국지적 풍선효과가 나타날 가능성이 있습니다. 자금 경색으로 거래량이 줄어들어 시장 정체감이 생길 수 있습니다. |
| 실수요자 | 투기 수요를 억제해 가격 급등락이 완화될 수 있으며 실수요자 중심으로 대출 한도가 재배분 됩니다. 대출 한도와 LTV 축소로 자금 계획 부담이 늘었습니다. 청년과 신혼 등 초기 자본이 적은 계층에는 상대적으로 불리할 수 있으나 중장기적으로 집값이 내려갈 가능성이 있습니다 |
| 투자자 | 이제부터 자본력과 정석 구조의 투자가 중요합니다 고가주택, 갭투자 루트가 줄어 자산 회전 속도가 둔화될 수 있습니다. |
금융위 FAQ (근거조항)
Q1. 주담대 한도 상한은 수도권 외 지역에도 동일한가요?
A. 동일하지 않습니다. 주담대 한도 상한제는 수도권, 투기, 투기과열, 조정대상지역에만 적용됩니다.
근거: 금융위원회 6.27 대책 FAQ와 은행업감독규정에서는 규제지역 내 주택담보대출에 별도 총량과 상한 규제를 둘 수 있도록 명시했습니다.
Q2. 기존 대출 증액이나 타은행 대환도 상한이 적용되나요?
A. 적용됩니다. 기존 주담대를 증액하거나 다른 은행으로 대환하면 상한제가 새로 적용됩니다. 단순 만기 연장이나 금리 변경은 기존 규정이 유지됩니다.
근거: 금융위 FAQ에서 증액과 대환은 신규 취급으로 간주한다고 밝혔으며, 은행업감독규정 제60조에도 주담대 총량 규제를 규정했습니다.
Q3. 생활안정자금 목적 주담대는 원래 상한이 있었나요?
A. 상한이 없었습니다. 기존에는 담보가치(LTV)와 상환능력(DSR) 기준만 있었고, 금액 상한은 없었습니다. 이번 대책으로 수도권과 규제지역에 한해 1억 원 상한이 신설됐습니다.
근거: 금융위 6.27 대책 FAQ와 은행업감독규정 제60조는 생활안정자금 목적 담보대출은 담보가치와 상환능력 평가로만 관리했음을 밝혔습니다.
Q4. 생애 최초 구입자도 상한이 있나요?
A. 있습니다. 생애 최초 구입자도 상한제가 적용되며 LTV는 80%에서 70%로 축소됐습니다. 일부 특별 사유는 완화될 수 있습니다.
근거: 금융위원회 보도자료에는 생애 최초 구입자도 LTV 70% 적용 대상이며 전입 의무는 별도로 조치한다고 명시했습니다.
Q5. 다주택자는 앞으로 신규 주담대를 받을 수 없나요?
A. 받을 수 없습니다. 원칙적으로 다주택자는 신규 주담대가 전면 금지됐고, 처분조건부 외에는 불가능합니다.
근거: 금융위 6.27 FAQ에 따르면 다주택자는 신규 주담대가 원칙적으로 금지되며 LTV는 0%로 적용됩니다.
비비드 Note
이번 상한제는 수도권 레버리지 투자 구조를 사실상 끝내고 실수요 중심으로 재편하려는 강력한 금융조치로 평가됩니다.
규제지역 여부, 기존 대출 상태, 중도금과 잔금 전환 시점을 반드시 다시 확인해야 합니다. 처분조건부라면 기존 주택은 6개월 이내에 명의이전을 완료해야 합니다. 상환능력 평가, DSR, LTV 조건은 은행별로 다를 수 있으므로 사전 상담은 필수입니다.