미성년자에게 부동산을 증여하는 것은 단순히 부의 대물림을 넘어, 현명한 자산 증식 및 절세 전략으로 자리 잡고 있습니다. 특히 부동산 가격 상승과 다양한 규제가 맞물리면서 부모 세대가 자녀에게 자산을 이전하는 시기가 점차 빨라지고 있습니다. 이번 글은 미성년자 증여 및 반드시 알아두어야 할 절세에 대한 내용을 담았습니다.
1. 미성년자 부동산 소유 현황
국세청 통계에 따르면 2022년 기준 주택을 소유한 미성년자는 약 2만 6천 명에 달하며, 이 중 1,500명 이상이 2채 이상의 주택을 소유한 다주택자로 확인되었습니다. 이들이 5년간 매수한 주택 매수 금액은 약 5,198억 원에 이릅니다. 이는 미성년자의 주택 소유가 단순한 상속을 넘어, 부모 세대가 자녀에게 자산을 이전하기 위한 적극적인 투자 행위임을 시사합니다.
흥미로운 점은 미성년자에게 증여된 재산의 유형입니다. 2023년 국세청 통계에 따르면, 증여재산 중 건물이 전체 증여 재산 가액의 29%, 토지가 18.4%를 차지하며 부동산이 전체 증여재산의 47.7%를 점유하고 있습니다. 반면 금융자산은 6조 9천억 원으로 25.2%의 비중을 차지했습니다. 이는 부동산 증여의 비중이 여전히 높지만, 금융자산을 통한 증여도 상당한 규모를 형성하고 있음을 보여줍니다.
이러한 현금 또는 금융자산 증여는 미성년자 증여재산공제 한도(2천만 원)를 활용해 세금 부담 없이 자산을 미리 이전하려는 전략의 일환으로 풀이됩니다. 소액 증여를 꾸준히 반복하여 자녀에게 종잣돈을 마련해 주는 동시에, 향후 자녀가 성인이 되었을 때 취득하는 부동산에 대한 자금 출처를 미리 확보해 두려는 목적도 내포하고 있습니다. 이는 10년마다 증여재산공제를 적용받을 수 있다는 세법 규정을 적극적으로 활용하는 계획적인 자산 관리의 모습이라 할 수 있습니다.
2. 미성년자 증여, 똑똑한 절세 팁 3가지
절세는 단순히 세금을 덜 내는 것이 아니라, 세법이 정한 범위 내에서 합리적인 자산관리 계획을 세우는 것입니다. 미성년자 자녀에게 증여할 때 반드시 고려해야 할 세 가지 팁입니다.
- 10년 단위로 분산 증여하기
- 취지: 증여재산공제는 10년을 기준으로 누적 금액을 계산합니다. 한 번에 큰 금액을 증여하면 2천만 원을 초과하는 금액에 대해서는 세금이 부과되지만, 10년마다 공제 한도 내에서 증여하면 세금 없이 여러 번 증여할 수 있습니다. 예를 들어, 자녀가 태어난 해에 2천만 원을 증여하고 10년 뒤인 11살에 다시 2천만 원을 증여하면 총 4천만 원에 대한 증여세를 한 푼도 내지 않을 수 있습니다.
- 주의사항: 10년의 계산은 증여일로부터 정확히 10년이 지난날이 아니라, 증여일이 속한 날로부터 그로부터 역산하여 10년 이내의 증여금액을 모두 합산합니다. 즉, 2025년 8월 24일에 2천만 원을 증여했다면, 다음 증여재산공제 한도 적용은 2035년 8월 25일부터 가능합니다.
- 증여재산공제 한도액을 최대한 활용하기
- 취지: 세법은 증여받는 사람을 기준으로 증여재산공제를 적용합니다. 부모가 자녀에게 증여할 때는 10년간 2천만 원이지만, 조부모나 외조부모가 손자녀에게 증여할 때는 10년간 5천만 원의 공제를 받을 수 있습니다 (2014년 세법개정).
- 주의사항: 이 경우에도 동일 증여자가 증여한 것으로 간주하여 합산 과세될 수 있는 '증여 추정'에 대한 세법 규정을 면밀히 검토해야 합니다.
- 부담부증여 활용 시 주의사항
- 취지: 부담부증여는 채무(대출금, 전세보증금 등)를 포함하여 증여하는 것을 말합니다. 예를 들어, 5억 원짜리 부동산을 증여하면서 그 부동산의 전세보증금 2억 원도 함께 승계시키는 경우, 증여가액은 3억 원(5억-2억)으로 계산되어 증여세가 줄어드는 효과가 있습니다. 동시에 승계된 채무(2억 원)에 대해서는 유상 양도로 보아 양도소득세가 부과됩니다.
- 주의사항: 미성년자에게 부담부증여를 할 경우, 자녀가 채무를 상환할 능력이 없다고 판단되면 채무액까지 증여로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다. 법적으로 미성년자는 재산권을 단독으로 행사하기 어렵기 때문에, 증여 사실이 드러나도 과세관청은 채무 변제 능력이 없다고 판단할 가능성이 높습니다. 따라서 미성년자에게는 부담부증여보다는 순수 증여를 통해 증여재산공제 한도를 활용하는 것이 더 안전한 방법입니다.
알아두면 좋아요!
증여재산공제는 '수증자(재산을 받는 사람)'를 기준으로 계산됩니다. 즉, 한 명의 자녀가 '직계존속(부모, 조부모, 외조부모 등)'으로부터 증여받는 재산은 모두 합산하여 10년간 총 5천만 원까지 공제받을 수 있습니다.
따라서 부모가 3천만 원을 증여하고, 같은 10년 이내에 조부모가 4천만 원을 증여했다면, 총 증여금액은 7천만 원이 됩니다. 이 경우 공제 한도인 5천만 원을 초과한 2천만 원에 대해서는 증여세가 부과됩니다.
3. 부의 이전, 증여와 상속의 차이
자산을 물려주는 방법에는 크게 증여와 상속이 있습니다. 두 가지 모두 무상으로 재산을 이전한다는 공통점이 있지만, 가장 큰 차이는 재산을 주는 사람의 생존 여부입니다. 증여는 재산을 주는 사람(증여자)이 살아 있을 때 이루어지며, 상속은 사망 후 이루어집니다. 최근에는 절세 수단으로 증여가 더 각광받으면서, 상속보다는 생전에 자산을 증여하는 사례가 늘고 있습니다.
| 구분 | 증여 | 상속 |
| 개념 | 재산 소유자가 살아 있는 동안 무상으로 재산을 넘겨주는 행위 |
재산 소유자가 사망하여 그 재산을 상속인에게 넘겨주는 행위 |
| 적용 법률 | 상속세 및 증여세법 | 상속세 및 증여세법 |
| 납세 의무자 | 수증자 (재산을 받는 사람) | 상속인 |
| 과세 대상 | 증여재산 | 상속재산 |
| 과세 기준 | 증여 당시의 재산가액 | 상속 개시일(사망일) 현재의 재산가액 |
알아두면 좋아요
부동산 증여는 단순히 명의 이전으로 끝나는 것이 아니라, 증여세는 물론 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 다양한 세금이 수반됩니다. 특히 미성년자에게 주택을 증여할 경우, 증여일 이후부터 발생하는 주택 관련 세금은 미성년자 본인이 납부해야 하며, 납부 능력이 부족할 경우 자금 출처에 대한 소명이 필요할 수 있습니다. 따라서 증여할 자산의 가치를 정확히 평가하고, 향후 발생할 세금 부담까지 종합적으로 고려하여 계획을 세우는 것이 중요합니다.
4. 미성년자에게 증여 시 세금 계산과 주의사항
미성년자에게 증여할 때는 다음 두 가지 세금을 고려해야 합니다.
- 취득세: 부동산을 증여받으면 취득세를 내야 합니다. 지방세법 제11조 1항에 따라 취득 당시의 가액에 세율을 적용합니다. 증여로 인한 취득세율은 3.5%이며, 여기에 지방교육세 0.15%, 농어촌특별세 0.2%를 더하면 총 4%가 됩니다.
- 증여세: 증여재산의 가액이 증여재산공제 한도를 초과하면 증여세를 납부해야 합니다.
증여세 계산 흐름
- 증여재산가액: 증여하는 재산의 가액을 평가합니다. 부동산의 경우 시가(유사 매매사례가액 등)를 기준으로 합니다.
- 증여재산공제: 수증자(재산을 받는 사람)가 증여자(재산을 주는 사람)로부터 10년간 받은 증여재산가액을 합산하여 공제합니다.
- 직계존속 (부모, 조부모 등)으로부터 증여받을 경우 5,000만 원 (단, 미성년자는 2,000만 원)
- 배우자로부터 증여받을 경우 6억 원
- 기타 친족으로부터 증여받을 경우 1,000만 원
- 과세표준: (증여재산가액 - 증여재산공제)
- 산출세액: 과세표준에 따라 다음의 세율을 적용합니다.
과세표준세율누진공제액
| 1억 원 이하 | 10% | - |
| 5억 원 이하 | 20% | 1,000만 원 |
| 10억 원 이하 | 30% | 6,000만 원 |
| 30억 원 이하 | 40% | 1억 6,000만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 |
세대생략할증세액: 증여자가 직계존속을 건너뛰고 손자녀에게 증여할 경우, 산출세액의 30%를 할증합니다. 단, 수증자(미성년자)가 20억 원을 초과하여 증여받는 경우에는 40% 할증됩니다.
알아두면 좋아요! 증여와 증여세에 대한 기본 개념
증여: 타인의 재산을 무상으로 받는 행위를 말합니다.
증여세: 증여를 통해 재산을 취득한 사람이 납부해야 하는 세금입니다. 증여받은 재산이 클수록 높은 세율이 적용되는 누진세 구조입니다. 증여세 납세의무자는 재산을 받는 사람(수증자)입니다.
증여재산공제: 증여세 과세가액에서 공제해주는 금액입니다. 이 공제 금액 범위 내에서는 세금이 부과되지 않습니다. 미성년자에게 증여 시 10년간 최대 5,000만 원까지 공제됩니다.
근거법령: 상속세 및 증여세법 제2조 (증여세 과세대상)
- 내용: 타인의 재산을 무상으로 이전받은 경우 그 재산에 대하여 증여세를 부과한다.
- 시행일: 2004. 1. 1. 이후 증여분부터 적용
5. 국세세법상담 Q&A
Q. 미성년자 자녀에게 증여한 부동산을 추후 다시 증여받을 수 있나요?
A. 가능합니다. 증여했던 재산을 다시 증여받는 것을 증여 취소라고 하는데, 증여계약 해제 후 다시 증여받는 경우, 3개월 이내에 반환하면 증여세가 과세되지 않습니다. 다만, 반환하는 경우에도 취득세는 부과될 수 있습니다.
Q. 미성년자 자녀에게 매월 50만 원씩 생활비를 보내주고 있는데, 이것도 증여인가요?
A. 일반적으로 사회 통념상 인정되는 피부양자의 생활비, 교육비, 치료비 등은 비과세 대상 증여에 해당합니다. 하지만 사회 통념상 인정되는 범위를 초과하는 금액이거나, 다른 용도로 사용될 경우 증여로 보아 과세될 수 있습니다. 예를 들어, 생활비 명목으로 받은 돈으로 부동산을 취득하는 경우가 이에 해당합니다.
Q. 미성년자인 자녀에게 증여한 후 성인이 되어 재차 증여할 때, 증여재산공제는 어떻게 적용되나요?
A. 자녀가 미성년자일 때 2,000만 원을 공제받았다면, 성인이 된 이후 10년 내에 추가로 증여를 받을 경우 성년 증여재산공제 한도(5,000만 원)에서 이미 공제받은 2,000만 원을 제외한 3,000만 원을 추가로 공제받을 수 있습니다.
Q. 미성년자인 제 자녀에게 10년 전에 1,000만 원을 증여했습니다. 올해 다시 1,500만 원을 증여하려고 하는데, 증여세가 나오나요?
A. 「상속세 및 증여세법」 제47조 제2항에 따라 증여세는 동일인으로부터 10년 이내에 받은 증여재산가액을 합산하여 과세합니다. 따라서 10년 전 증여한 1,000만 원과 이번에 증여하려는 1,500만 원을 합산하게 됩니다. 합산 금액은 총 2,500만 원이며, 미성년자 증여재산공제 한도인 2,000만 원을 초과하는 500만 원에 대해 증여세가 과세됩니다.
비비드 Note
- 증여는 10년 합산 과세: 미성년자에게 증여 시 10년간 총 2,000만 원까지 공제받을 수 있습니다. 증여 시기를 잘 분산하면 공제 혜택을 극대화할 수 있습니다.
- 증여는 상속세 절세의 시작: 증여세를 먼저 내고 자산을 증여하면, 향후 상속재산에서 해당 재산이 제외되어 상속세를 줄이는 효과를 가져올 수 있습니다.
- 증여는 자금출처조사의 시작: 미성년자가 재산을 취득할 경우 국세청의 자금출처조사 대상이 될 가능성이 높습니다. 따라서 증여세 신고를 철저히 해야 불필요한 세무조사나 가산세를 피할 수 있습니다.
세법은 수시로 개정될 수 있으며 개인의 구체적인 상황에 따라 세법 적용이 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 이 글의 정보에 기반한 결정에 대해 글 작성자는 책임을 지지 않습니다.
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