외국인 부동산 투자 2025년 허가제, 실거주 의무

정부의 외국인 부동산 투자 규제 강화로, 2025년 8월 26일부터 서울 및 수도권 대부분 지역에서 외국인이 주택을 매입하려면 사전 허가와 2년간의 실거주 의무가 부과됩니다. 어제(8월 21일) 발표된 정책의 핵심 내용을 완벽하게 분석해 봅니다. 

 

 

공식출처 2025년 8월 21일 국토교통부 발표

📄  "실거주하지 않는 외국인, 수도권 주택 못 산다"

 

 

1. 외국인 부동산 규제 강화: 배경과 정책

2025년 8월 21일, 국토교통부가 발표한 외국인 부동산 거래 허가제 도입은 지난 몇 년간 급증한 외국인 주택 매입에 대한 분석과 함께, '투기 수요'를 원천적으로 차단하겠다는 정부의 확고한 의지가 담겨 있습니다. 이는 캐나다, 호주 등 다른 국가들이 이미 시행하고 있는 외국인 부동산 규제와도 궤를 같이하는 것입니다.

 

과거 외국인의 국내 부동산 취득은 군사시설 보호 등 특정 목적의 토지에만 허가를 받도록 하는 등 규제가 미미했습니다. 하지만 최근 몇 년간 외국인 주택 거래는 연평균 26% 이상 증가했으며, 특히 국내에 거주하지 않는 비거주 외국인의 투기성 거래가 문제로 지적되어 왔습니다.

 

이들은 국내의 대출 규제와 무관하게 해외 자금을 반입해 주택을 매입하고, 실거주 없이 전세를 끼고 투자하는 이른바 '갭투자'로 시장을 교란한다는 비판을 받아왔죠. 이번 정책을 통해 기존의 '사후 신고제'에서 '사전 허가제'로의 전환은 외국인 부동산 투자 패턴에 근본적인 변화를 가져올 것으로 예상되며, 2년간의 실거주 의무 조건은 투기 목적의 부동산 거래를 원천적으로 차단하는 강력한 장치로 작용할 것입니다.

 

알아두면 좋아요!
이번에 지정된 외국인 토지거래허가구역은 서울시 전역, 경기도 23개 시군(양주시, 이천시, 여주시 등 제외), 그리고 인천 7개 구(동구, 강화군, 옹진군 제외)를 포함합니다. 사실상 수도권 대부분의 주택을 대상으로 하는 전례 없는 광범위한 조치입니다.

 

 

2. 2025년 외국인 주택 거래 허가제: 핵심 내용

새로운 제도는 2025년 8월 26일부터 시행되며, 허가구역 내에서 주택을 취득하려는 외국인에게 다음과 같은 핵심 의무를 부과합니다.

1. 사전 허가 의무: 외국인(개인, 법인, 정부 포함)이 토지 면적 6㎡ 이상의 주거용 주택(아파트, 단독주택, 다가구, 연립/다세대 등)을 매수하려면, 사전에 소재지를 관할하는 지방자치단체의 허가를 받아야 합니다.
2. 자금 조달 계획서 제출: 내국인과 마찬가지로 자금 조달 계획서 및 증빙 자료를 제출해야 합니다.
3. 실거주 의무 부과: 지자체의 허가를 받아 주택을 취득한 외국인은 허가일로부터 4개월 이내에 해당 주택에 입주해야 하며, 취득 이후 2년간 실거주해야 합니다.
4. 갭투자 금지: 실거주 의무가 부과됨에 따라, 전세를 끼고 주택을 매입하는 '갭투자'는 사실상 불가능해집니다.

만약 실거주 의무를 위반할 경우, 지자체장이 3개월 이내에 이행 명령을 내릴 수 있으며, 이를 이행하지 않으면 토지 취득가액의 10% 이내에서 매년 이행강제금이 부과됩니다. 이는 단순한 행정명령을 넘어선 강력한 제재 조치입니다.

 

⚠️ 중요 포인트: 이번 규제로 인해 전세를 끼고 집을 사는 '갭 투자'가 완전히 불가능해집니다. 2년간 실거주 의무로 인해 임대 목적의 투자가 원천 차단되기 때문입니다.

 

 

3. 외국인 주택거래 허가제: 지역별 적용 범위

1) 외국인 대상 토지거래허가구역

서울특별시	25개 구 전체	예외 지역 없음
경기도	23개 시·군	이천, 양평, 여주 제외
인천광역시	7개 구	강화군, 옹진군 제외

 

2) 내국인 vs 외국인 규제 비교

내국인 대상 토지거래허가구역은 기존과 동일하게 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구에만 적용되는 반면, 외국인은 수도권 대부분 지역이 규제 대상이 되어 상당한 차이를 보입니다.

• 내국인: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 (4개 구)
• 외국인: 서울 25개 구 + 경기 23개 시군 + 인천 7개 구 (55개 지역)

내국인과의 '역차별' 해소와 시장 안정화

이번 정책은 특히 내국인과의 '역차별' 논란을 해소하는 데 큰 의미가 있습니다. 그동안 내국인은 주택을 구입할 때 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 각종 대출 규제와 고금리 부담에 시달려왔습니다. 반면 외국인들은 국내 금융기관의 대출 규제 대상이 아니어서 해외 자금만으로 고가 주택을 쉽게 매입할 수 있었죠. 이번 허가제 및 실거주 의무 도입은 이러한 불균형을 해소하고, 투기 목적의 외국인 자금이 부동산 시장을 교란하는 것을 원천 차단하는 데 목적이 있습니다.

 

또한, 오피스텔처럼 주거용이 아닌 업무시설은 규제 대상에서 제외되었다는 점은 이번 정책의 목적이 순수한 '주택 시장 안정화'에 있음을 보여줍니다.

 

 

4. 외국인 주택거래 허가제: 새로운 절차와 요건

1) 허가 신청 절차

1. 계약 전 허가 신청: 관할 시·군·구청에 사전 승인 신청
2. 서류 제출: 입주 계획서, 자금조달계획서 및 증빙서류
3. 허가 검토: 관할 기관의 실거주 목적 여부 심사
4. 허가 승인 시: 매매계약 진행 가능

2) 실거주 의무 요건

• 입주 기한: 허가일로부터 4개월 이내 입주 완료
• 거주 기간: 입주 후 연속 2년간 실거주 유지
• 위반 시 제재: 이행강제금 부과 + 허가 취소 검토

3) 제출 서류

• 입주 계획서 (상세 거주 계획 포함)
• 자금조달계획서
• 소득 및 자산 증빙서류
• 거주 목적 확인서류
• 기타 관할 기관이 요구하는 서류

 

5. 외국인 주택거래: 기존 제도와의 비교 분석

기존에 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 있던 '외국인 등 토지 취득 신고' 제도를 강화하고, 새로운 '외국인 토지거래허가구역' 제도를 추가하는 형태로 법 개정이 추진되었습니다.

근거 법령: 외국인투자 촉진법 / 부동산 거래신고 등에 관한 법률 

 

구분	기존제도	2025년 신규제도
대상지역	군사시설 등 특정 지역만 허가제	서울 전역 및 수도권 대부분 지역
적용범위	토지에 한정 (일부 아파트만 예외)	모든 주거용 주택
신청 시점	취득 후 60일 이내	계약 전 사전 허가
심사 기준	형식적 신고	실거주 목적 실질 심사
주요 의무	없음	4개월 내 입주 및 2년간 실거주 의무
제재 수준	경미한 과태료	이행강제금 + 허가 취소
투자 제한	사실상 없음	갭투자 원천 차단

 

기존 신고제 하에서는 외국인들이 부동산을 취득한 후 단순히 신고만 하면 되었던 것과 달리, 새로운 허가제에서는 계약 전 단계부터 까다로운 심사를 거쳐야 하며, 승인 후에도 지속적인 거주 의무를 이행해야 합니다.

 

 

6. 부동산 시장에 미칠 영향

1) 단기 영향 (6개월~1년)

• 외국인 거래량 급감: 복잡한 절차와 실거주 의무로 인한 투자 수요 위축
• 갭투자 시장 소멸: 전세를 끼고 투자하는 방식의 완전 차단
• 가격 안정화 효과: 투기 수요 감소로 인한 시장 안정화
• 공급 증가 가능성: 기존 외국인 소유 물건의 매물 출회 증가

2) 중장기 영향 (1년 이상)

• 시장 구조 재편: 투기 자본 이탈 후 실수요 중심 시장 형성
• 지역별 차별화: 규제 지역과 비규제 지역 간 투자 패턴 변화
• 정책 효과성 검증: 실거주 의무 이행률과 시장 안정성 평가

💡 시장 전망: 단기적으로는 거래량 감소와 함께 가격 조정이 예상되나, 중장기적으로는 투기 요소가 제거된 안정적인 시장 환경 조성이 기대됩니다.

 

 

7. 외국인 투자자가 알아야 할 실무사항

1) 외국인 투자자 체크리스트

1. 투자 목적 재검토: 실거주 가능 여부를 우선적으로 판단
2. 지역 선택 전략: 규제 지역 vs 비규제 지역 투자 전략 수립
3. 자금 계획 조정: 2년간 임대수익 없이도 유지 가능한 자금력 확보
4. 서류 준비: 허가 신청에 필요한 각종 증빙서류 사전 준비
5. 전문가 상담: 부동산 전문가 및 법무팀과의 사전 협의 필수

2) 기존 외국인 소유자 대응 방안

• 신규 규제 비대상: 기존 소유 부동산은 새로운 규제 적용 대상 아님
• 매도 시점 검토: 시장 상황을 고려한 매도 타이밍 전략 수립
• 임대 운영: 기존 소유 물건의 임대 운영은 기존과 동일하게 가능

 

8. 관련 질문 Q&A

Q1. 외국인 토지거래허가구역에서 증여를 통해 주택을 취득하는 경우에도 허가를 받아야 하나요?

A1. 아닙니다. 이번 허가제는 매매, 교환 등 유상 거래에만 적용되며, 증여와 같은 무상 거래는 허가 대상에서 제외됩니다. 하지만 증여로 인해 증여세를 회피하거나 편법 증여에 해당하는 경우, 세무조사 대상이 될 수 있습니다.

 

Q2. 외국인이 주택을 구매할 때 자금 출처 조사를 받게 되나요?

A2. 네, 그렇습니다. 이번 정책은 외국인이 주택을 매수할 때 내국인과 동일하게 자금 조달 계획서 및 증빙 자료를 제출하도록 의무화합니다. 또한, 국세청과 금융정보분석원(FIU)은 외국인의 자금 조달 과정에 자금세탁 등 불법적인 요소가 없는지 더욱 엄격하게 들여다볼 예정입니다.

 

Q3. 주택 취득 후 불가피하게 실거주 의무를 이행하지 못하게 되면 어떻게 되나요?

A3. 허가를 받아 주택을 취득했음에도 4개월 이내 입주 및 2년간 실거주 의무를 지키지 못하면, 해당 주택의 소재지 지자체장이 이행 명령을 내립니다. 만약 이를 이행하지 않으면, 해당 주택 취득가액의 10% 이내에서 이행강제금이 매년 부과됩니다. 불가피한 사유가 발생하더라도 사전에 지자체와 협의하는 것이 중요합니다.

 

 

비비드 Note
2025년 8월 26일부터 시행되는 새로운 제도는 외국인 부동산 투자에 큰 변화를 가져올 것입니다. 투기 목적의 거래는 사실상 불가능해지고, 실거주 목적의 실수요자만 주택을 매입할 수 있게 됩니다. 이 정책은 내국인과 외국인 간의 부동산 규제 형평성 논란을 해소하고, 시장을 실수요자 중심으로 재편하는 중요한 전환점이 될 것으로 보입니다

 

 

※ 세법은 수시로 개정될 수 있으며 개인의 구체적인 상황에 따라 세법 적용이 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 이 글의 정보에 기반한 결정에 대해 글 작성자는 책임을 지지 않습니다.