2025년 9.7 부동산 대출규제ㅣ강남LTV, 전세대출 2억 제한

추가대출 규제, 9월 7일 금융당국의 발표로 본격 시행에 들어갑니다. 이번 대책을 면밀히 살펴보고 이에 대한 내 상황별 대응 가이드를 알아봅니다. 

 

 

무주택자의 전세대출은 다음 글을 참조해 주세요

무주택자 전세대출: 2025년 한도·금리 총정리

 

 

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6.27 대책 이후 잠시 둔화되었던 가계부채 증가세가 8월 들어 다시 확대되는 모습을 보였습니다. 특히, 일부 지역의 주택가격 상승세 지속, 금리 인하 기대감으로 인한 부동산 투자 심리 확산, 전세대출의 빠른 증가 (2015~2024년 연평균 18.5% vs 전체 가계대출 5.8%).  이런 상황에서 금융위원회는 9월 7일 긴급 가계부채 점검회의를 열고 9월 8일부터 시행되는 강화된 규제안을 발표했습니다.

 

2025년 9월 7일 금융위원회 추가 대출규제

🏠핵심정리 요약 (2025년 9월 8일 시행)

1. 규제지역 주담대 LTV: 50% → 40% 축소
2. 주택매매·임대사업자 주담대: 전면 제한 (LTV 0%)
3. 1주택자 전세대출: 최대 2억 원으로 일원화
4. HUG 보증료율: 대출금액 따라 차등 적용 (2026년 4월 시행)

알아두면 좋아요! 
LTV (담보인정비율): 주택 가치 대비 최대 대출 가능 비율
DSR (총부채원리금상환비율): 개인 소득 대비 상환 가능한 부채 한도
전세대출은 보증기관 보증을 기반으로 실행됨 → 기관별 한도가 다르다가 이번에 통일

 

 

1. 규제지역 LTV 강화 (50% → 40%)

규제지역(현재 강남 3구, 용산구)의 주택담보대출 비율을 더욱 강화했습니다.

규제지역(현재 강남 3구, 용산구)의 주택담보대출 비율을 더욱 강화했습니다.

구분현행개선변화

구분	현행	변경	변화
규제지역 (강남3구, 용산구)	50%	40%	10%p ↓
비규제지역	70%	70%	변화없음

실제 영향 : 15억원 주택 기준으로 기존 7.5억원 -> 6억원으로 대출 한도 1.5억원 감소 (단, 15억원 이상 고가 주택은 이미 6억원 한도에 걸려 영향 제한적)                                              

 

 

2. 주택매매·임대사업자 대출 제한 (LTV=0%)

가계대출 규제 우회 수단으로 활용되는 사업자 대출을 원천 차단합니다.

구분	현행	변경	비고
규제지역	30%	0%*	사실상 금지
수도권	60%	0%*	사실상 금지
지방	60%	60%	변화없음

* 국토부 장관 인정 시 예외적 허용 (신규 건설, 공익법인 임대사업 등)

 

 

3. 1주택자 전세대출 한도 일원화 (2억 원)

보증기관별로 다르게 운영되던 전세대출 한도를 2억 원으로 통일합니다.

보증기관	현행 (수도권 기준)	변경	비고
SGI (서울보증보험)	3억원	2억원	1억원 ↓
HF (주택금융공사)	2.2억원	2억원	0.2억원 ↓
HUG (주택도시보증공사)	2억원	2억원	변화없음

⚠️ 실제 영향 규모
• 1주택자 중 약 30%가 영향권
• 평균 6,500만원 대출 한도 축소 예상
• 1주택자 보유 주택 위치와 무관하게 수도권·규제지역 전세 시 적용

 

 

4. HUG 보증료 차등 적용 (2026년 4월 시행)

고액 대출 억제를 위해 대출 금액에 따른 차등 요율을 도입합니다. 대출 규모가 클수록 보증료율이 인상됩니다.

대출금액 구간	기준 요율	기존 방식
평균 대출액 이하	0.05%	대출 유형별 차등 (0.05%~0.30%)
평균 대출액 초과~2배	0.25%
평균 대출액 2배 초과	0.30%

 

 

5. 경과규정 및 예외사항

1) 기존 차주 보호 조치

• 9월 7일 이전 주택 매매계약 또는 전세계약 체결자
• 대출 신청접수 완료자
• 기존 전세대출 만기 연장 시 기존 한도 적용 (단, 증액 시 신규 한도 적용)

2) 사업자 대출 예외 허용

• 주택 신규 건설 후 해당 주택 담보 최초 대출
• 공익법인 설립·운영에 관한 법률에 따른 공익법인의 임대사업
• 기존 임차인 임차보증금 반환 목적

 

6. 향후 추가 규제 계획 및 시장 전망

1) 추가 규제 계획

금융위원회는 시장 상황을 면밀히 모니터링하며 단계적 추가 조치를 예고했습니다:

• 전세대출 DSR 적용 - 가장 주목받는 다음 단계 규제
• 규제지역 확대 - 추가 지역 지정 시 40% LTV 자동 적용
• 보증비율 조정 - 전세보증 기관별 보증 비율 하향
• 기타 가용 수단들 - 상황별 대응 계획에 따른 탄력적 시행

신진창 금융정책국장은 "가계부채 증가율과 부동산 시장 상황이 기본적인 기준"이라며, 구체적인 시행 시기는 서민 주거안정에 미치는 영향을 종합 고려해 결정할 것이라고 밝혔습니다.

 

3) 시장 반응과 전망

단기적으로는 거래 위축, 장기적으로는 무리한 차입 억제로 금융시장 안정을 기대해 볼 수 있습니다

• 일부 은행은 규제 반영을 위해 전세대출·주담대 접수 일시 중단
• 대출 문턱 상승으로 거래량 위축 우려
• 전세→월세 이동 가속화 가능성

 

7. 내 상황별 대응 가이드

📍 규제지역 주택 구매 예정자

• 15억원 이하 주택: 대출 한도 축소로 자기자본 비중 ↑
• 15억원 이상 주택: 기존과 동일 (6억원 한도)

📍 1주택자 전세 이용자

• 기존 계약 만료 시: 9월 7일 이전 계약이면 기존 한도 연장 가능
• 신규 전세 계약: 2억원 한도 내에서 계획 수립 필요

📍 투자용 부동산 보유자

• 수도권 매매·임대사업: 신규 대출 사실상 불가
• 지방 지역: 아직 기존 한도 유지

🚨 주의사항

정부의 부동산 정책은 시장 상황에 따라 언제든 추가 강화될 수 있습니다. 특히 전세대출 DSR 적용은 기정사실화되어 있어, 대출을 고려 중이시라면 조기에 전문가 상담을 받아보시기 바랍니다.

 

 

비비드 Note 

 

• 9.7 대책은 6.27 대책 이후에도 남아있던 대출 우회로를 차단하는 데 중점을 둡니다. 규제지역 LTV 하향, 사업자 대출 금지, 1주택자 전세자금대출 한도 일괄 축소가 핵심입니다.
• 이러한 규제는 현금 동원력이 부족한 무주택 실수요자의 내 집 마련을 더욱 어렵게 만들 수 있으며, 현금 자산이 풍부한 계층에게는 상대적으로 영향을 미치지 않아 시장의 양극화가 심화될 가능성이 있습니다.
• 복잡한 규제 환경 속에서는 자신의 자금 계획을 면밀히 재검토하고, 꼼꼼하게 대출 가능 여부와 한도를 확인하는 것이 필수적입니다.

 

 

세법은 수시로 개정될 수 있으며 개인의 구체적인 상황에 따라 세법 적용이 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 이 글의 정보에 기반한 결정에 대해 글 작성자는 책임을 지지 않습니다