자양4동 모아타운 (사업성, 신축빌라 주의)

자양4동 모아타운의 사업성 판단 및 현재 진행 상황, 주의사항들을 살펴봅니다. 특히 신축빌라 투자 전에 구역 내 포함여부 등을 확인하여 현금청산 대상이 되지 않도록 관련 정보를 잘 알아두시는 것이 좋습니다

 

 

자양동 모아타운은 서울시 광진구 자양동 일대에서 진행되는 소규모 주택 정비사업의 일환으로, 가로주택정비사업과 소규모 재개발을 통합하여 체계적으로 개발하는 방식입니다. 교통과 생활 인프라가 뛰어난 광진구 자양4동 일대는 모아타운 사업의 핵심지로 떠오르며 많은 투자자들의 관심을 받고 있죠. 이 글에서는 자양4동 모아타운의 사업성 판단, 현재 진행 상황, 그리고 신축 빌라 투자 시 구역 내 포함 여부 등 반드시 주의해야 할 핵심 사항들을 알아봅니다. 

 

1. 자양4동 모아타운 

• 위치: 서울시 광진구 자양동 일대
• 개발 방식: 개별적으로 진행되던 가로주택정비사업, 소규모 재개발 등을 하나로 묶어 대규모로 추진됩니다.
• 사업 효과: 도로 확장, 공원 조성, 기반시설 정비를 통해 주거 환경이 대폭 개선되고, 이에 따라 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

자양동은 교통, 생활 인프라, 교육 환경이 우수한 지역으로 평가받고 있으며, 모아타운 사업을 통해 더욱 주거 가치가 상승할 가능성이 큽니다. 특히, 강변북로 및 올림픽대로 접근성이 뛰어나고, 2호선 건대입구역과 7호선 뚝섬유원지역이 인접해 있어 교통 편의성이 뛰어난 지역입니다.

 

 

2. 모아타운 사업성 판단, 핵심 지표는?

모아타운 사업의 성공 여부와 개인의 수익성을 가늠하기 위해서는 몇 가지 핵심 지표를 반드시 확인해야 합니다. 특히 재개발·재건축 사업에서 중요한 비례율과 분담금 개념을 정확히 이해하는 것이 필수입니다.

 

비례율 (Proportionality Rate)

비례율은 재개발 사업의 수익성을 나타내는 가장 중요한 지표입니다. 조합원이 출자한 토지 및 건물(종전자산)의 가치가 사업을 통해 얼마나 증가했는지를 보여줍니다. 쉽게 말해, **'총수입(새 아파트 일반분양분 수익) ÷ 총사업비(건설비 등) ÷ 종전자산총액'**으로 계산됩니다.

• 비례율 100% 초과: 사업성이 좋다는 의미로, 종전자산 가치보다 더 높은 금액의 권리가액을 인정받아 분담금이 줄거나 오히려 환급을 받을 수도 있습니다.
• 비례율 100% 미만: 사업성이 낮다는 의미로, 종전자산 가치보다 권리가액이 낮게 평가되어 분담금이 늘어날 가능성이 높습니다.

알아두면 좋아요
모아타운은 구역마다 비례율이 천차만별입니다. 일부 구역은 130% 이상의 높은 비례율을 보이지만, 일부는 60%대로 낮아 사업성 편차가 매우 큽니다.

 

추정 분담금

추정 분담금은 새 아파트를 받기 위해 조합원이 추가로 내야 하는 비용입니다. (조합원 분양가) - (나의 권리가액)으로 계산됩니다.

• 나의 권리가액은 '나의 종전자산평가액 × 비례율'입니다.
• 분담금이 예상보다 높게 나오면 투자 가치가 떨어질 수 있으므로, 사업성 분석 시 추정 분담금 규모를 면밀히 따져봐야 합니다.

서울시는 최근 모아타운 사업성 보정계수를 도입해 비례율을 평균 13%p 높이고, 가구당 분담금을 7천만 원가량 줄이는 정책을 추진하고 있습니다. 하지만 이는 추정치일 뿐, 실제 분담금은 관리처분계획 인가 시점에서 확정되므로 꾸준한 정보 확인이 필요합니다.

 

 

3. 자양4동 모아타운 현재 진행상황

자양4동 모아타운 사업은 현재 구역 지정을 위한 행정 절차가 진행 중이며, 일부 구역은 모아타운 대상지로 선정되어 사업이 추진되고 있습니다.

• 모아타운 사업이 원활하게 진행되기 위해서는 주민 동의율 75% 이상을 확보해야 조합 설립이 가능합니다.
• 일부 지역에서는 주민 설명회 및 의견 수렴이 진행 중이며, 동의율 확보가 핵심 과제로 떠오르고 있습니다.
• 주민들의 의견 차이에 따라 일부 지역은 추진 속도가 늦어질 가능성도 있으며, 추가적인 협의가 필요한 상황입니다.

구역 지정	모아타운 구역 확정 및 행정 절차 진행	진행 중
주민 동의 확보	조합 설립을 위한 주민 동의율 75% 충족 필요	2024년~2025년
조합 설립	조합 인가 후 사업 시행계획 수립	2025년 이후
사업 시행인가	건축 계획 수립 및 관련 기관 협의	2026년 이후
착공 및 준공	공사 착공 및 신축 아파트 입주 진행	2028년 이후

 

 

4. 신축 빌라 투자, 왜 신중해야 할까요?

자양4동 모아타운 구역 내에 새로 지어진 신축 빌라를 투자처로 고려하는 분들이 많습니다. 하지만 이때 가장 중요한 사실은 모든 신축 빌라가 입주권을 보장받는 것은 아니라는 점입니다. 오히려 많은 경우 모아타운 사업에서 제외될 가능성이 높아 신중한 판단이 필요합니다. 권리산정일 이전에 착공을 하였다 하더라도 주민들의 반대가 심한 경우 구역에 포함될 가능성이 낮습니다.

 

모아타운 구역에서 제외된 신축 빌라는 입주권을 받을 수 없으며, 향후 재개발·재건축 가능성이 낮은 일반 주택이 되어 장기적으로 자산 가치 상승이 제한될 수 있습니다. 따라서 신축 빌라를 매입하기 전에는 해당 지역이 모아타운 구역에 포함되는지 반드시 확인해야 합니다.

 

1) 신축 빌라가 구역에서 제외되는 주요 이유

• 사업성 개선: 재개발 사업에서 신축 빌라는 감정평가 금액이 높아 조합원 전체의 보상 부담을 가중시킬 수 있습니다. 신축 빌라를 제외하면 그만큼 사업비 절감 효과가 커져 전체 조합원의 분담금 부담이 낮아지고, 사업성이 개선되어 보다 원활한 사업 추진이 가능해집니다.
• 지분 쪼개기 방지: 재개발 사업은 기존의 노후 주택을 정비하는 것이 본래 목적입니다. 그러나 사업 초기 단계에 투기 세력이 지분을 쪼개서 빌라를 신축하고, 입주권을 늘리는 행위를 방지하기 위해 신축 빌라를 사업 구역에서 제외하는 경우가 많습니다.

2) 신축 빌라를 매입할 경우 해당 건물이 입주권을 받을 수 있는지 미리 확인

• 자양동 모아타운의 구역도는 광진구청 주거 사업과에서 확인할 수 있습니다.
• 구역에서 제외된 신축 빌라는 입주권이 나오지 않으므로 투자에 주의해야 합니다.
• 일부 지역은 향후 추가 지정될 가능성도 있으나, 확정되지 않은 상태에서 무리한 투자는 위험할 수 있습니다.
• 신축 빌라 대신 구역도에 포함된 다른 투자처를 고려해 볼 수 있습니다

알아두면 좋아요
권리산정일은 특정 지역에서 투기 방지를 위해 정하는 기준일입니다. 이 날짜 이후에 부동산을 분할하거나 신축하는 경우, 신축된 주택은 현금청산 대상이 되어 입주권을 받지 못할 수 있습니다. 모아타운 사업지 투자 시에는 이 권리산정일을 반드시 확인해야 합니다.

 

 

모아타운 구역에서 제척 된 신축빌라 매입 (실제 유의사례)

A 씨는 부동산 컨설팅 회사에서 소개받은 모아타운 신축 빌라 B를 매수하고 계약금을 지급했습니다. 컨설팅 회사는 B빌라가 권리산정일 이전에 착공되어 입주권이 나온다고 설명했습니다. 그러나 이후 A 씨가 직접 구청을 통해 확인한 결과, B빌라는 처음부터 모아타운 구역도에서 제외되어 있었으며, 주민들의 반대가 심해 구역에 포함될 가능성이 낮다는 사실을 알게 되었습니다.
컨설팅 회사는 B빌라가 권리산정일 이전에 착공된 것은 사실이므로 법적 문제가 없다고 주장했습니다. 하지만, 주민들의 강한 반대와 구역도 제척 사실은 투자자가 입주권을 받을 수 없음을 의미합니다. 컨설팅 회사의 '향후 재개발 포함 가능성'이라는 주장은 근거 없는 희망사항일 뿐입니다.

 

위 사례는 모아타운 투자가 얼마나 꼼꼼한 확인을 요구하는지 보여줍니다. 권리산정일만 믿고 투자하는 것은 매우 위험한 접근 방식입니다. 아무리 착공 시점이 빠르다 해도, 최종 구역도에 포함되지 않으면 입주권은 나오지 않습니다. 부동산 중개업소나 컨설팅 회사의 일방적인 주장보다는, 직접 광진구청 주거사업과 등 관할 기관을 통해 구역도와 사업 계획을 확인하는 것이 현명한 투자자의 자세입니다.

 

 

[아래 관련 글]과 함께 보시면 도움이 됩니다
모아타운 현금청산 (기준, 보상절차)

모아타운 현금청산 (기준, 보상절차)

 

 

5. 자주 묻는 질문Q&A

Q1. 권리산정일만 지나면 신축 빌라도 무조건 입주권이 나오나요?

A1. 그렇지 않습니다. 권리산정일은 '투기 방지'를 위한 기준일일 뿐, 최종 입주권 보장의 절대적인 기준이 아닙니다. 권리산정일 이전에 착공했더라도, 사업성을 위해 신축 빌라를 구역에서 제외하는 경우가 많습니다. 반드시 최종 구역도를 확인하는 것이 중요합니다.

 

Q2. 사업 진행에 반대하는 주민들은 계속해서 거주할 수 있나요?

A2. 사업에 반대하더라도 최종적으로 조합이 설립되면 매도청구권이 행사될 수 있습니다. 이 경우 법적인 절차에 따라 보상금을 받고 사업 구역에서 나가야 합니다. 따라서 계속 거주하기는 어렵습니다.

 

Q3. 신축 빌라가 구역에서 제외되면 어떤 손해가 있나요?

A3. 모아타운 구역에서 제외된 신축 빌라는 입주권이 나오지 않으며, 향후 재개발 가능성도 불투명해집니다. 이로 인해 장기적인 자산 가치 상승이 제한될 수 있습니다. 신축이라 할지라도 사업성이 낮아져 투자 가치가 떨어질 위험이 있습니다.

 

 

비비드 Note
모아타운 구역에서 제외된 신축 빌라는 입주권이 나오지 않으며, 향후 재개발 포함 여부도 불확실합니다.
부동산 중개업체나 컨설팅 회사의 말만 믿지 말고, 모아타운 및 재개발 투자 시에는 반드시 구역도와 조합원 자격을 직접 확인하고, 무리한 투자를 지양해야 합니다.

 

 

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 상황에 따라 적용 방법이 달라질 수 있습니다. 이 글의 정보에 기반한 결정에 대해 글 작성자는 책임을 지지 않습니다.